Добрый день!
По первой части вопроса.
Вы выполнили СМР для заказчика, который возводит многоквартирный жилой дом, то есть является его застройщиком по Закону № 214-ФЗ.
Проводки для вас при выполнении работ и передаче их результата заказчику стандартные:
Дебет счета 62 Кредит счета 90-1 — отражена выручка от передачи результата работ заказчику;
Дебет счета 90-3 Кредит счета 68.02 – отражен НДС, подлежащий получению от заказчика в составе выручки;
Дебет счета 90-2 Кредит счета 20 – списанные затраты по выполнению работ.
В самом договоре подряда, либо в доп. соглашении к нему вы решили, что за работу заказчик с вами расплатится квартирой, стоимость которой равна стоимости выполненных вами работ.
Вот тут два варианта.
- Если такое решение было принято до получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию, то вы имели право заключить с ним договор участия в долевом строительстве и стать дольщиком. Такой договор требует регистрации в ЕГРН (п. 3 ст. 4 Закона № 214-ФЗ) с уплатой пошлины, сумма которой составляет для организаций 6 тыс. руб. (подп. 30 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). При этом сумма госпошлины делится между вами и застройщиком пополам.
Уплату госпошлины нужно будет отразить записями:
Дебет счета 60 Кредит счета 68 — 3000 руб.
Дебет счета 68 Кредит счета 51 – 3000 руб.
Предварительную оплату по этому ДУДС вы производите не денежными средствами, а выполнением СМР.
Значит, одновременно с подписанием акта на передачу результата работ по договору подряда вы у себя отражаете и оплату по ДУДС:
Дебет счета 60 Кредит счета 62.
Когда вы, уже как дольщик, подпишите с застройщиком акт о передаче вам этой квартиры, то вы примете на учет имущество, которое для вас будет, как я понял, товаром.
Но, поскольку это недвижимость, вы должны будете зарегистрировать в ЕГРН возникновение права собственности с уплатой госпошлины в размере 22 тыс. руб. (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).
Дебет счета 60 Кредит счета 68 — 22 000 руб.
Дебет счета 68 Кредит счета 51 – 22 000 руб.
До регистрации возникновения этого права принятая вами квартира подлежит отражению на забалансовом счете 002.
После регистрации права собственности вы принимаете эту квартиру к учету, как товар:
Дебет счета 41 Кредит счета 60.
В стоимость квартиры войдут и все ваши затраты на регистрацию ДУДС и регистрацию права собственности, включая уплату госпошлин.
Кроме того, согласно вашему региональному закону «О налоге на имущество» квартиры, находящиеся в собственности организации, могут облагаться налогом на имущество, исходя из их кадастровой стоимости.
- Доп. соглашение о зачете стоимости выполненных работ передачей вам квартиры может быть заключено с заказчиком (застройщиком дома) уже после того, как он получил разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
В этом случае заключить с вами ДУДС он не имеет права, а должен сначала оформить право собственности на эту квартиру, а потом продать ее вам с зачетом взаимных требований.
Регистрировать ДУДС с уплатой госпошлины вы не должны.
Все остальные проводки будут аналогичны вышеуказанным.
Для вас этот вариант несколько (как минимум на 3 тыс. руб. – госпошлины за регистрацию ДУДС) будет дешевле.
И регистрировать в ЕГРН вы будете не возникновение, а уже переход к вам права собственности от предыдущего владельца (застройщика, а для вас — заказчика).
Теперь по второй части вопроса.
Ваш единственный учредитель, он же генеральный директор, никакого отношения к этой квартире, точно так же, как и деньгам организации на расчетном счете, или к ее основным средствам не имеет. То есть оформить квартиру на него сразу никак нельзя.
Вы можете ее:
— продать ему;
— выдать ей дивиденды, причитающиеся ему;
— уступить ему право требования от застройщика.
Но обращаю внимание, что ваша организация и ее собственник — взаимозависимые лица, и к любую такую сделку налоговики будут рассматривать очень тщательно.