Друзья, прошу помочь разобраться и понять!
ИП на УСН - доходы минус расходы -регион СПБ, т.е. 7%
ИП продаст в 2021 году нежилое помещение (А), которое было приобретено в прошлом отчетном периоде (2020).
После продажи помещения (А) в 2021 году покупает другое нежилое помещение (Б).
Каким образом будет рассчитан налог ? Правильно ли понимаю, что налог составит 7 % с разницы A-Б?
Например, Помещение А - 5 млн.руб, Помещение Б - 5 млн.руб., налог составит 0 руб?
Цена продажи помещения А*7%
Стоимость А в расходах учитывали?
Стоимость Б можно учесть в расходах, если ИП использует его в своей деятельности.
все одном в одном отчетном периоде: в 2021 году продаю и 2021 покупаю…
продаю за 5 и покупаю за 5…
Вопрос: какой налог?
Деятельность по оквэд - покупка и продажа недвижимости
Если вы занимаетесь перепродажей недвижимости, то для вас она-товар.
При УСН (д-р) выручку от реализации вы признаёте на дату оплаты, а стоимость (покупную) в расходах , если товар оплачен поставщику и реализован покупателю .
Доход от продажи помещения А- на дату оплаты покупателем, покупную стоимость А можно учесть в расходах, если А оплачено поставщику и реализовано покупателю.
Пока помещение Б не оплатите поставщику и не продадите , никаких доходов-расходов по нему не возникает.
(Цена продажи А - покупная стоимость А)*7%
спасибо, хорошо…
а имеет ди значее когда было куплено помещение А? оно (товар-помещение) было куплено в 2019 году…
Разве я не отчитываюсь по итогам года…по итгам деятельности? например я покупаю горшки…из года в год…на складе есть остаток горшков из прошлого года…они все оплачены…что подтвержается документально…я в 21 году я продаю горошки, которые были куплены в 2019 году…и в 20-м и 21-м…вычитаю все свои затраты за 21-й год…и плачу 7%?
Если я покупаю основное средство, то разве я не могу уменьшить налоговую базу в одном отчетном периоде?
в данном случае Вы покупаете не основное средство, а товар. На УСН Вы можете уменьшить налог на стоимость приобретенного и оплаченного товара только в периоде его реализации.
Если у Вас есть первичные документы на покупку помещения А и эта покупка была оплачена, то вы можете уменьшить стоимость продажи помещения А на стоимость покупки этого помещения.
Стоимость покупки помещения Б Вы будет учитывать при его продаже (при условии, что покупка помещения Б оплачена)
Сергей, спасибо…
Не всё понимаю…: напримаер, у меня есть товар (помещение), который я купил в 2020 году, хотел его продать, но не смог…год закрыли декларацией, налоги заплатили…начался 21-й…
Товар остался… Продаю его в 21-м…у меня есть затраты, бумага, офис…и проч. и я покупаю новое помещение, назовем его осноным средством и не продаю его! те оно перестало быть товаром, тогда это уменьшает налоговую базу в 21-м?
На помещении ведь не написано, что это товар ))
Вам надо определиться, что для вас эти помещения: товар или ОС, т.к. учёт расходов и доходов будет отличаться.
Если купили помещения с целью перепродажи и никак иначе не использовали в бизнесе ( например, в качестве своего офиса или для сдачи в аренду), то это -товар и учёт доходов и расходов как для товара.
Если использовали как ОС (офис, сдача в аренду) , то порядок учёта совсем иной .
Цена роли не играет, важно -назначение .
так я определился…)) - это помещения…главное, чтобы налогвая соглсиласмь со мной.
это реальность…я хотел продать помещение в этиом году, но сделка сорвалась…и и придется продавать в 21-м, теперь нужно уменьшить налоговую базу. Если я куплю другое помещение, и не буду продавать его в в 21-м, а сдам в аренду, то оно станет не товаром, основном средством. Так? И если это осталось основнымм средством, то я вправе уменьшить налоговую базу, вычитая из суммы продажи сумму покупки другого помещения?
Да.
Вправе.
Допустим, купили и помещение феврале 2021 за 5 млн., в марте сдали в аренду Помещение полностью оплатили в феврале.
До конца 2021 равными долями на конец каждого отчётного периода будете признавать его стоимость в расходах:
31.03 -1/45 млн
30.06 -1/45 млн
30.09 -1/45 млн
31.12 -1/45 млн
Если купили, оплатили и стали использовать в 3 кв, то в расходах учтёте:
30.09 - 1/2 * 5млн
31.12 -1/2 -*5млн
ОС продавать при УСН не очень выгодно: при досрочной продаже расходы нужно будет пересчитать + доплатить пени и единый налог. см. последний абзац п.3 ст. 346.16 НК
Доход от продажи этого помещения признаете, когда вам за него заплатит покупатель и тогда же учтёте его покупную стоимость в расходах.
Такого зачёта в действующем законодательстве нет.
спасибо
скажите, при продаже помещения на системе усн 6% - есть необходимость учета помещения как основного средства?
понятие “учет основных средств” относится к бухгалтерскому учету, который ИП не ведут.
Спасибо, но Выше (gnews) мне объясняют, что нужно учитывать…или это для упрощенцев на системе доход-расход?
Помещение, которое приобретрено упрощенцем является основным средствоми или нет?
Деятельность по оквэд - покупка и продажа недвижимости, сдача в аренду…
Если 21-год сдаю помещение в аренду, а потом продаю…что выгоднее 6% или 15 с разницы?
С начала года могу перейти на любую по упрощенке…
такое впечатление, что Вы не читали то, что Вам тут пытались объяснить 
Попробую еще раз. Если помещение приобретено для продажи - это товар, в доходы попадает при получении оплаты от покупателя, в расходы - в более позднюю из дат из трёх: покупки, оплаты продавцу и перехода права собственности покупателю. Это могут быть разные года. Если купили в 2019 году помещение 1, и оплатили его продавцу в 2019 году, продали покупателю по документам в 2019 году, а оплату от покупателя получили в 2020 году - то в расходы можете его принять в 2019 году, (и могут быть убытки, но заплатить надо будет как минимум 1% с доходов, если были другие доходы), а в доходы оно попадет уже в 2020 году полностью. При этом другое помещение - это уже другая история. Но по КУДиР доходы и расходы будут считаться все вместе.
Если это помещение использовалось самостоятельно или сдавалось в аренду, т.е. оно считалось ОС - то покупку такого помещения можно принимать в расходы в году покупки, но при продаже надо будет расходы восстановить, и доплатить налоги и пени, а в доход оно попадет полностью, расходов не будет.
при продаже лучше 6%, если в вашем регионе Д-Р = 15%. Если ставка меньше - могут быть другие варианты.
Спасибо, мне сложновато разобраться в вариантах…, пожалуйста, объясните на конкретном примере:
Я меня есть помещение и я его сейчас сдаю в аренду - ИП 6% с дохода. Хочу его продать в 21-м. и купить другое помещение, кторое буду использовать для сдачи в аренду.
С нового года могу перейти на 7% с разницы или остаться на 6%.
ВОПРОС: Могу ли я вычесть сумму покупки нового помещения из суммы продажи старого? и уменьшить таким образом налоговую базу, если перейду с нового года на 7% с разницы?
нет.
Написала “нет”, но совесть мучает, потому что нет тут однозначного ответа, не бывает.
При определенных условиях можно будет сумму покупки включить в расходы, но потом, при последующей продаже в другие годы, сумму расходов нужно будет восстановить и доплатить налог и пени.
А что выгоднее 6% или 7% - при такой минимальной разнице сильно зависит от ваших прочих доходов и расходов.
хорошо, а при каких условиях можно включит в расходы?
и если я в конце 21-го подам завяление на переход с 22 года системы разница доход-расход (СПБ-7%) на доход (6%) ? то что ?
то ничего, в расходы можно включать только в том году, когда прошла оплата.