еще раз - и продажа и покупка в одном году…те одном налоговом периоде…
…продать в 21-м. и купить другое помещение, кторое буду использовать для сдачи в аренду.
С нового года могу перейти на 7% с разницы или остаться на 6%.
ВОПРОС: Могу ли я вычесть сумму покупки нового помещения из суммы продажи старого? и уменьшить таким образом налоговую базу, если перейду с нового года на 7% с разницы?
А с 22-го я вернусь на 6% c дохода и не буду продавать, а сдам в аренду…
Нет. Уменьшить доход от продажи одного помещения на стоимость покупки другого нельзя.
Допустим, у вас есть помещение-1, которое приобреталось с целью перепродажи за 4 млн в 2020г , с продавцом вы расплатились.
В сентябре 2021 г. вы продаёте это помещение за 5млн.
Также в июне 2021 г. вы покупаете ещё одно помещение- 2 за 4,3 млн с целью
вариант а) перепродажи , помещение будет продано в январе 2022г за 5,5млн
вариант б) сдачи в аренду, арендная плата за июнь-декабрь 2021=0,7млн
вариант в) перепродажи, помещение будет продано в июле 2021 г за 5,3 млн
С продавцом помещения-2 вы полностью расплатились в июне
Для простоты будем считать, что других операций не было.
Вопрос: чему равен единый налог за 2021 г при УСН(Д-Р) ,ставка7% ?
Помещение-1:
В сентябре 2021 доход = 5 млн.
в сентябре 2021г расход =4 млн
Помещение-2:
вариант а) продажа в 2022г
доход в2021г =0
расход в 2021=0
Единый налог за 2021г = (5млн - 4 млн ) *7% , в расчёте налоговой базы участвуют доходы и расходы только по помещению-1.
Если вы хотите посчитать налог за 2021 г в виде ( 5млн -4млн-4,3млн)*7%, то это неверно.
Доходы и расходы по помещению-2 у вас будут только в январе 2022г…
вариант б) сдача в аренду
доход в 2021 =0,7млн
расход в 2021= 4,3 млн
Единый налог за 2021г. = ( 5млн -4млн+0,7млн -4,3млн)*7% ,
вариант в) продажа в 2021г
доход в 2021 =5,3 млн
расход в 2021=4,3 млн
Единый налог за 2021г =(5 млн-4млн+5,3млн-4,3млн)*7%
Простие, не могу понять…: Двайте упростим, рассматитвая только один вариант!: У меня есть помещение. Я хочу продать в 21 году. В январе.
Получаю доход в 5 млн.
На эти пять миллионов покупаю другое помещение, За 4 млн.
И сдаю его в аренду.
Все в одном налоговом периоде - 21-й год.
Как будет исчислен налог…?
Предположим, что первое помещение вы купили с целью перепродажи за 3,9 млн,
а второе купили в феврале 2021 г. и тогда же рассчитались с его продавцом.
Доход в 2021г:
5 млн от продажи первого помещения
арендная плата за второе.
Расход в 2021г
3,9 млн =покупная цена первого помещения
4 млн (!) =покупная стоимость второго помещения
Сумма налога за 2021г.
(5 млн-3,9 млн+арендная плата -4млн)*7%
(!) -покупную стоимость второго помещения нужно будет включать в расходы не единовременно, а равными долями на последнее число каждого из кварталов налогового периода.
Если купили в 1 кв 2021г, то в расходах она будет учитываться так:
31.03 = 1/4 *4млн
30,06 = 1/4 *4млн
30.09 = 1/4 *4млн
31.12 = 1/4 *4млн
спасибо! надеюсь, что это бдет полезно многим…
Итак: Первое помещение купили без цели ! (перепродажи), оно просто есть. Когда его покупали были на 6%…, как ранее мне сказали - учета основных средство на этой системе налогообложения не требуется.
С 21-го года перехожу на 7% c разницы.
В январе продаю помещение за 5 млн. В мае (второй квартал), на эти деньги, т.е. за 4 млн. покупаю другое.
Это помещение с мая начинаю сдавать в аренду. Полчаю доход, начинаясо втрого квартала.
За первый ! квартал плачу ! авансовый налог - 5 млн * 7%. Расходов в первом квартале нет.
А расходы по покупке второго помещения появляются только во втором квартале.
Как быть? что разбивать по 1/4? Доходов в таком объеме нет…
у вас же есть еще другие расходы - коммуналка по этому помещению, взносы уплаченные, они тоже в расходы включаются.
Расходы на покупку второго помещения можно будет включать равными долями до конца года, т.е. не во 2-м квартале, а по 1/3 в 2,3,4 кварталах. Но если через год-два-три Вы захотите это помещение продать - эти расходы надо будет восстановить, и переделать декларацию, и доплатить налог и пени.
Спасибо!!! наконец-то появлется ясность))
А если я перейду начиная с 22-го года на 6 процентов с дохода? ТО расходы нужно будет восстанавливать за 21-й год?
продавать не буду…возможно))
еще вопросик: нужно реальны платеж с продажи в первом квартале? или только в учетных документах …? ведь если я заплачу в первом квартале налог с пяти млн, то никто их не вернет…ни вторым, ни третьим кварталом…
Не требуется.
Цель покупки документально у вас никак и нигде не фиксируется, поэтому, если помещение просто было и никак не использовалось в текущей деятельности, то его можно отнести к товару (тем более , что у вас ОКВЭД подходящий).
В конкретном случае как вы квалифицируете имущество (ОС или товар) роли не играет, т.к. расходы относятся к периоду УСН (доходы).
Поэтому , при продаже этого помещения после перехода на УСН(доходы-расходы)
Второе помещение вы покупаете во втором квартале (в мае) , и тогда же сдаёте его в аренду.
РАсходы на приобретение основного средства уменьшают налоговую базу при объекте «доходы минус расходы» равными частями на конец каждого квартала до конца текущего календарного года.
Т.к. вы купили ОС во 2 кв, то стоимость будете списывать так:
30.06.21 -1/3 *4 млн
30,09.21 -1/3 * 4 млн
31.12.21 -1/3 * 4 млн
Налоговая база при УСН считается нарастающим итогом,
1квартал: доходы - расходы 1 кв
6 месяцев: (доходы за 1 кв+доходы за 2кв) -(расходы за 1 кв+ расходы за 2 кв)
9 мес: (доходы за 1 кв+доходы за 2кв+ доходы за 3кв) -(расходы за 1 кв+ расходы за 2 кв+расходы 3 кв)
и т.д.
У вас:
1 кв.
налоговая база за 1 кв = 5млн ( доходы=5, расходы=0),
сумма аванса по един. налогу за 1 кв : 5млн*7% = 0,35 млн
6 мес:
доходы : 5млн+арендная плата май-июнь
расходы : 1/3* 4млн
налоговая база: (5млн+арендная плата май-июнь) -1/3* 4млн
сумма аванса по един. налогу за 6 мес :
((5млн+арендная плата май-июнь) -1/3* 4млн)*7% -0,35 млн
9 мес:
доходы : 5млн+арендная плата май-сентябрь
расходы : 1/3* 4млн + 1/3 * 4млн
налоговая база: (5млн+арендная плата май-сентябрь) -(1/3 * 4млн+1/3 * 4млн)
сумма аванса по един. налогу за 9 мес :
((5млн+арендная плата май-сентябрь) -(1/3 * 4млн+1/3 * 4млн)*7% - 0,35млн- сумма аванс. платежа за 2кв.
и т.п.
нужно реальны платеж с продажи в первом квартале? или только в учетных документах …? ведь если я заплачу в первом квартале налог с пяти млн, то никто их не вернет…ни вторым, ни третьим кварталом…
да.
По итогам года получится переплата, после сдачи декларации по сроку 30 апреля следующего года + 3 месяца на камералку, эту переплату можно будет вернуть или зачитывать в счет налогов следующего года.
Если не платить за 1 квартал, а заплатить сумму поменьше по итогам года, то будут пени.
Большущее спасибо!!! останусь на 6 с дохода)…тк получается, что смысла нет переходить на доход-расход…