Срочно! Покупаю офис с арендатором. Продавец вписал в договор пункт
Переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды (п.1 ст. 617 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Чем это грозит?
Приветствую Вас, Дмитрий, на форуме клерка!
Да, продавец напсиал совершенно верно, т.к. требование закона.
Риски тут оценивать нужно в зависимости от ваших требований. Например, вы захотите поменять условия договора аренды, например, повысить арендную плату или что-то еще, практически все суды считают, что изменить прописанные условия нельзя, кроме наименования арендодателя.
См. постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 14.06.2018 № Ф01-2142/2018 по делу №А43-15345/2017
“…Как следует из документов и установили суды первой и апелляционной инстанций, Министерство (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 18.06.2013 N 18-3850г аренды земельного участка, по которому арендатору под временный павильон-кафе предоставлен земельный участок площадью 470 квадратных метров, категории земель - земли населенных пунктов, с кадастровым номером 52:18:0040420:8, расположенный по адресу: Нижний Новгород, Автозаводский район, Южное шоссе, около дома N 60 (пункты 1.1 и 1.3 договора). Срок действия договора - до 31.12.2017. Земельный участок передан Обществу по акту приема-передачи от 18.06.2013. Сделка зарегистрирована в установленном законом порядке 16.08.2013.
Из акта обследования от 24.03.2017 N 3661 следует, что на спорном земельном участке расположены одноэтажный павильон (кафе-маркет “Ока”), используемый под кафе-маркет, металлический навес над площадкой - под летнее кафе, металлическое сооружение на двух стойках (вывеска “Кафе ОКА маркет”).
Министерство направило Обществу претензию от 27.01.2017 N 326-03-02-1663/17, в которой указало на необходимость устранения выявленных нарушений в части продажи алкогольной продукции, что соответствует пункту 6.4 договора аренды; письмом от 15.12.2017 N 326-02-33252/17 арендодатель уведомил ответчика о необходимости освободить земельный участок от временных сооружений в связи с окончанием срока действия договора.
Основанием для обращения Министерства в Арбитражный суд Нижегородской области с настоящим иском послужило неисполнение Обществом требований истца.
Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).
В статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации установлена обязанность арендатора при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
Из материалов дела усматривается, что срок спорного договора определен сторонами до 31.12.2017 (пункт 2.1 договора) и арендодатель выразил свою волю на прекращение арендных правоотношений по истечении срока его действия путем направления соответствующего уведомления от 15.12.2017 N 326-02-33252/17.
В связи с названными обстоятельствами суды пришли к правильному выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о расторжении договора аренды, поскольку он прекратил свое действие.
В силу статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации у Общества в связи с прекращением арендных правоотношений по пользованию земельным участком возникла обязанность по возврату арендованного имущества.
При отсутствии доказательств, объективно подтверждающих освобождение арендатором спорного земельного участка и его возврат арендодателю, суды нижестоящих инстанций обоснованно удовлетворили соответствующие требования Министерства…”
Определение Верховного Суда РФ от 27.10.2015 № 309-ЭС15-14320 по делу № А71-3638/2014
“…Оценив представленные в материалы дела доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, установив, что условиями спорного договора аренды предусмотрено его прекращение по истечении установленного срока и уведомлением от 06.08.2013 N 03-20/53, полученным ответчиком лично, Управление отказалось от его продления на новый срок, суды пришли к выводу о фактическом прекращении между сторонами отношений по аренде спорного земельного участка, в связи с чем, руководствуясь пунктом 1 статьи 610, статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, удовлетворили исковые требования и обязали предпринимателя освободить участок путем демонтажа двух торговых модулей из структуры торгово-остановочного комплекса.
Существенных нарушений норм материального и процессуального права, повлиявших на исход дела, указанные в жалобе доводы не подтверждают, в связи с чем оснований для передачи жалобы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации не имеется…”
Т.е. если для вас принципиально что-то поменять, а арендатор не зачет, нужно будет судиться, а это время и часто деньги.
Нет, менять условия я не хочу.
Мне нужно понимать что в связи с этим пунктом я должен сделать для защиты своих интересов.
Мне кажется я должен известить арендатора в письменной форме о смене собственника, о неизменности условий договора и новых реквизитах для оплаты аренды.
Какие еще действия в этих условиях вы бы посоветовали?
1 лайк
Да, если еще не известили, то известить о дате, с который вы стали собственником и о реквизитах, куда арендатору перечислять арендную плату. О том, что условия не меняются сообщать не нужно, это итак известно по закону, мы же не пересылаем нашим партнёрам все законы? Это их ухе обязанность знать законодательство. Кстати, у нас на форуме об этом задали вопрос, там, кажется арендатор не получил уведомления.
Если есть или были долги по арендной плате, коммунальным платежам, то об этом также напомнить в этом же уведомлении. Ничего лишнего бы я не писал, т.к. любая лишняя информация или вас связывает или может быть использована не так, как вы запланировали.
Спасибо, наверное исчерпывающе.
1 лайк