Здравствуйте. ИП собирается продать долю в коммерческой недвижимости физлицу по цене 40% от кадастровой стоимости в рассрочку. ИП на 6%, и весь срок рассрочки менять ничего не планирует. Недвижимость, естественно, на физлице. Каковы риски претензий от налоговой, связанные с низкой ценой?
Мария, здравствуйте!!!
Можно продавать недвижимость по цене ниже кадастровой стоимости во всех случаях, кроме тех, когда обязанность определить цену недвижимости в размере кадастровой стоимости установлена нормативным актом.
Если продажа связана с бизнесом, то такая операция облагается в рамках УСН в зависимости от того, чем это имущество для вас является. Если продажа с бизнесом не связана, то доход нужно облагать НДФЛ. П
В то же время вопрос о том, какая продажа недвижимости относится к предпринимательской деятельности на УСН, а какая - нет, может решаться по-разному исходя из совокупности факторов. Один из факторов это наличии соответствующего ОКВЭДа. При том, что если ранее не было соответствующего ОКВЭДа и вы его недавно заявите, то скорее всего налоговые органы предъявят требование, спорый момент, но все же.
Например, если ИП ведет предпринимательскую деятельность по продаже недвижимости и имущество использовалось в этой деятельности, доход от его продажи должен облагаться в рамках УСН.
Учтите, что, если налоговый орган не согласиться.
(Письма Минфина России от 14.11.2022 N 03-04-05/110555, от 05.03.2022 N 03-04-05/16195, от 16.11.2021 N 03-11-11/92368, от 22.09.2021 N 03-11-11/76758)
Примеры:
Какой доход от продажи имущества ИП на УСН не связан с его предпринимательской деятельностью
ИП может вести не только предпринимательскую деятельность, но и заключать договоры как обычное физлицо. Иногда разграничить доход от продажи имущества гражданина как ИП и физлица бывает сложно.
В общем случае доход от продажи имущества не связан с предпринимательской деятельностью, если оно использовалось для личных, семейных, домашних, бытовых нужд. Например, если ИП продал свою квартиру, в которой проживал. Такой доход нельзя считать доходом от предпринимательской деятельности ИП на УСН. Он облагается НДФЛ в обычном порядке (Письмо Минфина России от 19.04.2016 N 03-04-05/22399).
В других случаях этот вопрос решается в зависимости от вида имущества и способа его использования ИП. В частности, доход от продажи недвижимости может считаться доходом от предпринимательской деятельности на УСН, если:
• в договорах и иных документах (например, актах) в качестве продавца указан ИП;
• недвижимость фактически использовалась в предпринимательской деятельности. Например, ИП сдавал ее в аренду (см. Письма Минфина России от 05.03.2022 N 03-04-05/16195, от 09.09.2020 N 03-11-11/79032, от 15.05.2019 N 03-04-05/34700, Постановления Арбитражного суда Поволжского округа от 15.09.2015 N Ф06-206/2015, от 15.01.2015 N Ф06-18820/2013, Арбитражного суда Уральского округа от 01.10.2014 N Ф09-6086/14);
• налогоплательщик фактически осуществляет виды деятельности по продаже недвижимости (Письма Минфина России от 05.03.2022 N 03-04-05/16195, от 09.09.2020 N 03-11-11/79032);
• недвижимость по функциональному назначению предназначена для предпринимательской деятельности. Например, ИП продал административное здание (Постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 07.04.2015 по делу N А26-2726/2014);
• доходы получены ИП от деятельности, указанной в ЕГРИП (Письма Минфина России от 16.11.2021 N 03-11-11/92368, от 24.07.2019 N 03-11-11/55063, от 06.03.2019 N 03-11-11/14469, ФНС России от 12.02.2020 N СД-19-3/29@).
Ответ подготовлен с частичным использованием материалов СПС “Консультант Плюс”
Ваш юрист и налоговый консультант, Константин Чупырь