Готовим продажу недвижимого имущества, которое на дату продажи полностью с амортизировано. Финансовой деятельности Общество не ведет на протяжении трех лет. Продажа на физическое лицо. Общество в штате имеет только руководителя, один учредитель. Если в договоре будет указана договорная цена без привязки к кадастровой стоимости и без наличия справки оценщика какие риски у предприятия перед налоговым органом? Налогообложение УСН
Приветствуем вас, Ольга!
Для вопросов налогообложения важное значение имеет дата приобретения недвижимости ООО, дата перехода на УСН, а также с чего у вас берется налог по УСН с доходов или доходов за вычетом расходов.
Сам по себе факт продажи недвижимости по цене ниже кадастровой стоимости на порядок учета этой операции при УСН не влияет.
Вы можете продать недвижимость по любой цене. Если вы и покупатель не являетесь взаимозависимыми лицами, цена по договору считается рыночной (п. 1 ст. 105.3 НК РФ).
Однако если цена была занижена специально с целью неуплаты (не полной уплаты) налогов (например, чтобы не превысить лимит по доходам на УСН) и инспекция это докажет, то вам могут начислить недоимку, пени и штрафы (п. п. 1, 2 ст. 54.1 НК РФ, п. п. 1, 2 Письма ФНС России от 10.03.2021 № БВ-4-7/3060@, Письмо ФНС России от 31.10.2017 № ЕД-4-9/22123@).
Если у вас УСН доходы минус расходы, то расходы на покупку (создание) ОС можно учитывать (пп. 1 п. 1 ст. 346.16, п. 2 ст. 346.18 НК РФ).
При этом в момент продажи ОС такие расходы вы не учитываете, поскольку должны были списать их раньше: когда купили ОС или когда перешли на УСН с другого режима.
Дело в том, что на УСН порядок учета расходов на ОС кардинально отличается от налога на прибыль: в налоговом учете амортизация не начисляется.
Расходы нужно списывать (п. п. 3, 4 ст. 346.16, пп. 4 п. 2 ст. 346.17, п. п. 2.1, 4 ст. 346.25 НК РФ):
• в течение первого календарного года, в котором ввели в эксплуатацию оплаченное ОС, если вы купили (создали) ОС в период применения УСН;
• в течение 1 - 10 лет в зависимости от срока полезного использования, если вы купили (создали) ОС до перехода на УСН (при условии, что оно оплачено и введено в эксплуатацию).
Для ускоренного порядка списания расходов на УСН установлены минимальные сроки владения ОС (п. 3 ст. 346.16 НК РФ).
Если вы продаете ОС до того, как эти сроки пройдут, все учтенные расходы придется пересчитывать по правилам налога на прибыль, то есть начислять амортизацию и только ее признавать в расходах, а учтенные в ускоренном порядке расходы восстановить, доплатить налог и пени (п. 3 ст. 346.16 НК РФ).
В этом случае у вас сформируется остаточная стоимость ОС. Однако учесть ее в расходах при продаже ОС, как это делают в налоге на прибыль, вы не сможете. Такого вида расхода нет в закрытом перечне в п. 1 ст. 346.16 НК РФ (Письма Минфина России от 02.06.2021 № 03-11-06/2/43690, от 19.11.2020 № 03-11-06/2/100677, от 26.04.2019 № 03-11-11/30795).
Если и другие подходы, но есть вероятность судебных споров с ФНС, если у вас такая ситуация.