Добрый день.
Организация заключила договор на покупку офисного помещения , договорная стоимость перечисляется по графику платежей (ежемесячно). Спустя несколько месяцев организация передает право требование на офисное помещение по договору переуступки Физическому лицу.
Подскажите пожалуйста, какими документами необходимо оформить данную сделку и как данная сделка будет отражаться в БУ и НУ?
1 лайк
Елена, добрый день!
Просьба уточнить: акт приема-передачи уже подписан, или ежемесячные платежи - это только предварительная оплата?
1 лайк
Если это была предварительная оплата, то вот как должно быть.
Предварительная ежемесячная оплата за нежилое (офисное) помещение (предположим, в сумме 1 500 000 руб., в том числе НДС) в регистрах бухгалтерского учета подлежит отражению записями на дату перечисления средств:
Дебет счета 60 Кредит счета 51 — 1 500 000 руб.
После получения от продавца авансового счета-фактуры будущий покупатель имеет право принять указанный там НДС (250 000 руб.) к вычету записью:
Дебет счета 68-02 Кредит счета 76 (ВА) — 250 000 руб.
Спустя какое-то время (предположим, три месяца) организация приняла решение уступить право требования этого помещения другому лицу в порядке, предусмотренном ст. 382 ГК РФ.
Другими словами, продается возникшая дебиторская задолженность продавца офисного помещения в размере 4 500 000 руб.
По нашему мнению, оптимально при этом заключить трехсторонний договор об уступке права требования новому кредитору, то есть покупателю (в рассматриваемой ситуации — физическому лицу).
Продавец помещения (должник) должен быть уведомлен о перемене лиц в обязательстве.
В противном случае, новый покупатель (физическое лицо) несет риск вызванных этим неблагоприятных для него последствий (п. 3 ст. 382 ГК РФ).
Акт об уступке права требования может быть составлен в произвольной форме.
На дату его подписания дебиторская задолженность будет считаться реализованной.
Уступка права требования (продажа дебиторской задолженности), в зависимости от условий заключенного договора, может быть произведена как по большей, так и по меньшей стоимости.
При этом следует иметь в виду, что при уступке права требования на нежилые помещения налоговая база по НДС определяется согласно п.3 ст. 155 НК РФ — как разница между стоимостью, по которой передаются имущественные права, с учетом налога и расходами на приобретение указанных прав.
Это подтверждается постановлением Президиума ВАС РФ от 25.02.2010 № 13640/09 и письмом ФНС России от 27.06.2014 № ГД-4-3/12291.
Таким образом, если, предположим, право требования в сумме 4,5 млн. руб. было продано другому лицу за 5 млн. руб., то НДС составит в этом случае 83 333 руб. [(5 000 000 руб. – 4 500 000 руб. ) : 120% х 20%].
И продажа права требования будет отражена записями:
Дебет счета 62 Кредит счета 91-1 — 5 000 000 руб. — отражена выручка от продажи права требования;
Дебет счета 91-2 Кредит счета 68-02 — 83 333 руб. — НДС, начисленный от продажи права требования;
Дебет счета 91-2 Кредит счета 60 — 4 500 000 руб. — списаны расходы по приобретению права требования.
В этом же периоде следует восстановить НДС, ранее принятый к вычету при перечислении предварительной оплаты (подп. 3 п. 3 ст. 170 НК РФ) записью:
Дебет счета 76 (ВА) Кредит счета 68-02 — 750 000 руб.
Если уступка права требования была произведена по стоимости ее приобретения (4.5 млн. руб.) или дешевле, то налоговая база по НДС признается равной нулю.
Однако это не освобождает организацию от обязанности выставить покупателю (пусть и физическому лицу) счет-фактуру, оформленному согласно требованиям ст. 169 НК РФ.
Понесенный убыток от уступки права требования уменьшает финансовый результат в регистрах бухгалтерского учета и налогооблагаемую прибыль.
2 лайка
Хотя вот только сейчас увидел письмо ФНС от 24.08.2021 № 3-1-11/0122@, что при продаже физическому лицу счет-фактуру можно и не составлять.
1 лайк
Спасибо большое 