Добрый день!
ООО на ОСНО с единственным видом деятельности (охранные услуги) владеет земельным участком под ИЖС и построенным на нём жилым домом (коттедж). Земельный участок приобретён и дом построен за счёт прибыли (много лет назад), налоги и расходы на содержание этих объектов всё время не уменьшали налог на прибыль. Земельный участок не амортизировался и в данный момент на балансе учтён по стоимости приобретения, что является в 2 раза дороже кадастровой стоимости. Остаточная стоимость дома в данный момент ровно такая же, как и кадастровая.
Вопрос: если в данный момент продавать оба объекта физ.лицу, то образовывается убыток. Уменьшается ли база для расчёта налога на прибыль?
Налог на прибыль при реализации квартиры с убытком
При формировании налоговой базы по налогу на прибыль налогоплательщики учитывают подлежащие налогообложению доходы от реализации товаров (работ, услуг) и имущественных прав, а также внереализационные доходы (п. 1 ст. 274, ст. 247, п. 1 ст. 248 НК РФ).
При определении доходов из них исключаются суммы налогов, предъявленные в соответствии с НК РФ налогоплательщиком покупателю (приобретателю) товаров (работ, услуг, имущественных прав). Доходы определяются на основании первичных документов и других документов, подтверждающих полученные налогоплательщиком доходы, и документов налогового учета (п. 1 ст. 248 НК РФ).
В целях налогообложения прибыли доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав, которая определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах (п.п. 1, 2 ст. 249 НК РФ).
При методе начисления доходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором они имели место, независимо от фактического поступления денежных средств, иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав (п. 1 ст. 271 НК РФ). При этом датой реализации недвижимого имущества признается дата его передачи приобретателю по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества (абз. 2 п. 3 ст. 271 НК РФ).
Таким образом, на дату передачи квартиры сотруднику организация должна признать в налоговом учете доход от реализации в сумме, установленной сторонами в договоре.
На дату реализации квартиры следует определить финансовый результат от указанной операции (прибыль или убыток) (ст. 323 НК РФ).
Подпунктом 1 п. 1 ст. 268 НК РФ установлено, что при реализации амортизируемого имущества налогоплательщик имеет право уменьшить доход от реализации на остаточную стоимость амортизируемого имущества, определяемую в соответствии с п. 1 ст. 257 НК РФ. Кроме того, налогоплательщик также вправе уменьшить доход от реализации амортизируемого имущества на сумму расходов, непосредственно связанных с такой реализацией, в частности на расходы по оценке, хранению, обслуживанию и транспортировке реализуемого имущества (абз. 13 п. 1 ст. 268 НК РФ).
Если исходить из условий рассматриваемой ситуации, то в результате операции по реализации квартиры получен убыток (без учета расходов, связанных с реализацией квартиры), который следует включать в состав прочих расходов организации равными долями в течение срока, определяемого как разница между сроком полезного использования реализованной квартиры и фактическим сроком ее эксплуатации до момента реализации (п. 3 ст. 268 НК РФ).
Налог на прибыль при реализации земельного участка с убытком
Полученный при продаже земельного участка убыток в рассматриваемой ситуации можно полностью учесть при исчислении налога на прибыль в том отчетном (налоговом) периоде, в котором такой убыток получен.
Обоснование вывода:
Доходы от продажи имущества Организации в целях налогообложения прибыли учитываются в составе доходов от реализации (п. 1 ст. 249, п. 1 ст. 248, п. 3 ст. 38 НК РФ). При методе начисления на основании п. 3 ст. 271 НК РФ датой реализации недвижимости признается дата передачи недвижимого имущества приобретателю этого имущества по передаточному акту или иному документу о передаче недвижимого имущества, то есть независимо от даты государственной регистрации прав (даты подачи документов на госрегистрацию).
В целях налогообложения прибыли земельные участки относятся к объектам, не подлежащим амортизации (п. 2 ст. 256 НК РФ).
В силу пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ при реализации прочего (не являющегося амортизируемым) имущества (за исключением ценных бумаг, продукции собственного производства, покупных товаров) налогоплательщик в общем случае вправе уменьшить доходы от реализации на цену приобретения (создания) этого имущества, а также на сумму расходов, указанных в абзаце втором п. 2 ст. 254 НК РФ. В смысле пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ земельные участки относятся к прочему имуществу, которое не является амортизируемым (постановление ФАС Поволжского округа от 30.05.2014 N Ф06-5755/13 по делу N А55-15295/2013).
Таким образом, если при продаже земельного участка получен убыток, то его можно учесть при исчислении налога на прибыль в том отчетном (налоговом) периоде, в котором такой убыток получен (п. 2 ст. 268 НК РФ). Причем при реализации земельного участка и при признании расходов на его приобретение Организация также вправе уменьшить доходы от его реализации на сумму расходов, непосредственно связанных с такой реализацией, в частности, на стоимость услуг оценщиков, посредников и т.п.
В письмах Минфина России от 27.01.2015 N 03-03-06/1/2540, от 28.05.2012 N 03-03-10/57 подтверждено, что налогоплательщик имеет право учесть стоимость земельного участка, приобретенного у коммерческой организации, в расходах для целей налогообложения прибыли при его реализации.
Этот вывод подтверждается арбитражной практикой (постановления Президиума ВАС РФ от 14.03.2006 N 14231/05, ФАС Северо-Западного округа от 26.05.2006 N А56-28306/2004).
1 лайк
Хотелось бы отметить, что все вышеизложенное относиться и к жилому дому.
Спасибо за развёрнутый ответ!