В ответ на п. 1 вашего вопроса.
НДС
На основании пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ, а также передача имущественных прав.
Согласно разъяснениям специалистов Минфина России и налоговых органов, операции по уступке (переуступке) прав требования, в том числе по ДДУ, для целей налогообложения следует рассматривать как реализацию (передачу) имущественных прав (письма Минфина России от 30.10.2014 N 03-11-06/2/55025, от 02.03.2012 N 03-07-11/58, от 25.01.2012 N 03-11-11/11, от 02.06.2011 N 03-11-11/145, УФНС России по г. Москве от 30.12.2011 N 16-15/126902@, от 06.07.2011 N 16-15/065628@). Аналогичную позицию занимают высшие судьи (постановление Президиума ВАС РФ от 15.02.2011 N 13295/10).
Пунктом 2 ст. 146 и ст. 149 НК РФ установлены перечни операций, не признаваемых объектом налогообложения НДС и не подлежащих налогообложению (освобождаемых от налогообложения).
В частности, в соответствии с пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежат обложению НДС (освобождаются от налогообложения) на территории РФ операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них. Данная льгота может быть применена в том числе при реализации квартиры в многоквартирном доме (ст. 11 НК РФ, ч. 2 ст. 15, ч.ч. 2, 3 ст. 16 ЖК РФ, письма Минфина России от 21.12.2018 N 03-07-07/93476, от 09.03.2016 N 03-07-08/12870).
Однако в случае, когда реализуется не сама квартира, а имущественные права на нее по ДДУ, норма пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ не применяется (письма УФНС России по г. Москве от 22.02.2007 N 19-11/017221, от 05.12.2006 N 19-11/106200, постановление Восьмого ААС от 21.07.2008 N 08АП-3342/2008).
Из разъяснений налоговых органов следует, что льгота, предусмотренная подп. 22, 23 п. 3 ст. 149 НК РФ, применяется при реализации жилья по договору купли-продажи (смотрите письмо ФНС России от 09.12.2004 N 03-1-08/2467/17) и не распространяется на строительно-монтажные работы по капитальному строительству жилых домов, выполняемые на основании договоров подряда (субподряда) подрядными (субподрядными)
Что бы не платить исчислять НДС с реализованного жилого дома вы должны заключить с физическим лицом непосредственно договор купли-продажи с привлечением кредитных денежных средств.
В соответствии с пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ операции по реализации земельных участков (долей в них) объектом обложения НДС не являются. Это значит, что при осуществлении данной операции исчислять и уплачивать налог не требуется. Это же вывод делает и Минфин РФ в письме от 02.02.2017 № 03-03-06/1/5397.
ПИСЬМО ФНС РОССИИ ОТ 22.04.2015 N ГД-4-3/6913@
В ответ на запрос о правомерности применения налогового вычета по НДС со стоимости товаров (работ, услуг), приобретаемых для строительства жилых домов, которые в дальнейшем будут реализованы физическим лицам, главная налоговая служба страны ответила отрицательно. В подтверждение своей позиции чиновники сослались на то, что использование освобождения от НДС операций по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них лишает организацию права на вычет в силу пп. 1 п. 2 ст. 170 НК РФ. В соответствии с последней нормой суммы НДС, предъявленные при приобретении товаров (работ, услуг), используемых для операций, не подлежащих налогообложению, к вычету не принимаются, а учитываются в стоимости таких товаров (работ, услуг).
Здесь сразу уместно обратить внимание на возможность организации отказаться от применения освобождения по НДС. Для этого налогоплательщик должен представить в налоговый орган по месту учета соответствующее заявление в срок не позднее 1-го числа квартала, с которого он намерен отказаться от применения освобождения. При этом необходимо учитывать, что организация вправе самостоятельно решить, на какой срок она отказывается от освобождения (полтора, два, три года и т.д.). Важно, что минимальный срок отказа от освобождения не может быть меньше одного года (п. 5 ст. 149 НК РФ). Таким образом, заявить об отказе от освобождения можно на любой срок, но не менее одного года.
Отказ от освобождения позволяет:
- применять вычеты по НДС в общеустановленном порядке;
- избежать обязанности ведения раздельного учета (если организация наряду со строительством жилых домов для продажи физлицам осуществляет другие не освобожденные от обложения НДС операции).
Кроме того, в комментируемом Письме сообщается, что аналогичные разъяснения были даны Минфином в Письме от 23.06.2014 N 03-07-15/29969, доведенном до налоговых органов и налогоплательщиков в качестве обязательного для применения Письмом ФНС России от 08.07.2014 N ГД-4-3/13220@. В названном Письме финансовое ведомство указало на необходимость руководствоваться позицией Президиума ВАС, представленной в Постановлении от 23.11.2010 N 3309/10: в целях применения пп. 3 п. 1 ст. 146 НК РФ в качестве выполняемых для собственного потребления строительно-монтажных работ подлежат квалификации те работы, в результате которых организацией создаются объекты, подлежащие использованию в ее собственной деятельности. При строительстве объектов с целью их последующей продажи строительные работы не признаются выполняемыми для собственного потребления, а объект обложения НДС возникает не в периоде выполнения СМР, а при реализации построенного объекта. Если указанная цель строительства (для продажи) доказана, то не важно, осуществлялось ли в период строительства его финансирование третьими лицами и были ли заключены соответствующие договоры, предполагающие отчуждение построенных объектов.
С учетом вышеизложенного можно сделать следующие выводы:
- при строительстве жилых домов для последующей их продажи физическим лицам у организации не возникает обязанности начислять НДС на основании пп. 3 п. 1 ст. 146 НК РФ и одновременно предъявлять его к вычету в соответствии с абз. 3 п. 6 ст. 171 и абз. 2 п. 5 ст. 172 НК РФ. При этом не имеет значения, выполняются работы собственными силами организации или привлеченными подрядчиками;
- организация, не представившая в налоговый орган заявление об отказе от освобождения по НДС, признается применяющей освобождение на основании пп. 22 п. 3 ст. 149 НК РФ. Соответственно, она не вправе применять налоговый вычет в отношении сумм “входного” НДС со стоимости товаров, работ и услуг, приобретенных для строительства таких жилых домов.
Налог на прибыль
Согласно п. 3 ст. 38 НК РФ товаром признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации.
Согласно п. 1 ст. 249 НК РФ доходом от реализации признаются выручка от реализации товаров (работ, услуг) как собственного производства, так и ранее приобретенных, выручка от реализации имущественных прав. При этом выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах (п. 2 ст. 249 НК РФ).
Таким образом, доходы от реализации квартиры включаются в состав доходов, учитываемых при определении налоговой базы по налогу на прибыль организации.
Более подробная информация, отражена в файле приложения.
Строительство жилого дома ООО.docx (102.3 КБ)