Приветствуем вас, Полина!
Да, вы можете сдавать в наем комнату для проживания, только мама должна вам выписать доверенность (ст. 185.1 ГК РФ) на то, что вы имете право от её имени (собственника) заключать договоры найма жилого помещения.
Имейте в виду, что договора аренды закючаться на сдачу аренды нежилого помещения, это регулируется гл. 34 ГК РФ, если же у вас жилая комната, то это уже договоры найма, это регулируется гл. 35 ГК РФ. Эти договоры похожи, но есть существенные различия. Кроме того, НПД не распрострается на сдачу коммерческой недвижимости и нежилых помещения.
Теперь относительно НПД если вы станете сдавать не свою квартиру по доверенности, то тут будет НДФЛ, который платит мама, т.е. если мама не станет самозанятый, она заплатит 13 (15)% НДФЛ.
Тем не менее, если следующий выход, вы подписываете с мамой договор безвозмездого пользования (ссуды) комнатой, в котором будет в том числе прописано, что вы имете право сдавать в наём комнату.
П. 1 ст. 689 ГК РФ установлено, что по договору безвозмездного пользования (договору ссуды) одна сторона (ссудодатель) обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне (ссудополучателю), а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в каком она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.
И тогда при заключении договором найма уже с вами (на основе договора ссуды и доверенности) уже платежи будут идти вам и они тогла подпадают по НДП. Только в доверенности лучше тогда утончить, что вы имете право сдавать в наем комнату на основании уже договора ссуды, а также выполнять иные обязанности: проверять счетчики, платить коммунальнеы платежи и т.д.
Это можно делать, т.к. в соответствии с подпунктом 3 п. 2 статьи 6 Закона № 422-ФЗ не признаются объектом налогообложения налогом на профессиональный доход доходы от передачи имущественных прав на недвижимое имущество (за исключением аренды (найма) жилых помещений).
Но в законе не указано, что это жилое помещение должно принадлежать вам, т.е. если есть гражданско-правововые механизмы передать вам распоряжение комнатой (договор ссуды, доверенность), то соотвественно можно это делать.
Ровно об этом возможности имеется письмо УФНС России по г. Москве от 02.09.2021 №20-21/131926@ “О применении НПД при сдаче в аренду жилого помещения, в том числе при отсутствии права собственности на такое имущество”,