Добрый день!
Сдача в аренду незавершенного строительства влечет за собой риски.
Передать в аренду объект незавершенного строительства допускается, но полноценно эксплуатировать такой объект арендатор не может.
Действительно объект незавершенного строительства можно передать в аренду, т.к. объект он является недвижимым имуществом, а статья 650 ГК РФ не содержит положений, ограничивающих возможность сдачи в аренду объектов незавершенного строительства.
Согласно Пленуму ВАС РФ выраженного в постановлении от 17.11.2011 № 73, отсутствие разрешения на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, являющегося объектом аренды, в момент передачи этого объекта арендатору само по себе не влечет недействительности договора аренды.
При этом по смыслу разъяснений ВАС РФ в таком договоре должно быть условие о том, что до момента ввода объекта капитального строительства в эксплуатацию объект аренды передается в пользование арендатору исключительно для ремонтных и отделочных работ. Целевое использование (например, для торговой деятельности) возможно только после получения разрешения на эксплуатацию.
Эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию запрещена. Лица, виновные в этом (в т. ч. арендодатель), могут быть привлечены к административной ответственности в соответствии с частью 5 статьи 9.5 КоАП РФ (постановление ФАС ДВО от 11.02.2010 № А51-2198/2009, определение ВАС РФ от 09.11.2012 № ВАС-14320/12, постановление ФАС ПО от 04.05.2012 № А57-11513/2011).
В отношении лимита ОС на УСН и ввода в эксплуатацию объекта
Если вы платите с незавершенного строительства налог на имущество, и даже хотите сдать его в аренду, то высока вероятность, что сотрудники ФНС посчитают его основным средством, соответственно организация утратит право на применения УСН из-за превышения стоимости ОС уже в 2023 году. Который составляет в 2023 году 150 000 000 руб.
При использовании объекта незавершенного строительства в деятельности до окончания строительства, его следует учесть в составе ОС на дату начала фактического использования. С этого же момента недострой будет облагаться налогом на имущество (письмо Минфина от 10.02.2020 № 03-05-05-01/8435). Данная позиция подтверждается определениями Верховного суда от 16.04.2020 № А56-25258/2019, 307-ЭС20-5312, от 25.12.2017 № А60-49363/2016, от 19.06.2017 № 306-КГ17-6927, А65-20105/2015.
Причем ввод в эксплуатацию для целей бухучета не зависит от того, что организация еще не получила разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Это разрешение лишь подтверждает, что недвижимость соответствует проекту и отвечает строительным нормам.
На порядок бухгалтерского учета наличие разрешения не влияет (постановление Арбитражного суда Уральского округа от 07.09.2017 № Ф09-5209/17, А60-49363/2016).
В дополнении вы указали, что стоимость сдаваемой части не выделена, а общая стоимость объекта 266 000 000 руб., соответственно именно от нее будут отталкиваться контролеры при проверке лимита стоимости ОС для целей УСН.
В отношении возможности возмещения НДС
Входной НДС по основным средствам и нематериальным активам на упрощенке включают в стоимость объектов (подп. 3 п. 2 и абз. 5 подп. 2 п. 3 ст. 170 НК РФ).
При переходе с УСН на ОСНО входной НДС подлежит вычету, если он не был учтен в составе расходов при УСН (п. 6 ст. 346.25 НК РФ).
В период применения УСН расходы на приобретение ОС принимаются в состав расходов с момента ввода этих основных средств в эксплуатацию (п. 3 ст. 346.16 НК РФ).
Статьями 171 и 172 НК РФ порядок применения вычетов НДС, относящегося к основным средствам, ранее принятым в состав расходов при применении упрощенной системы налогообложения с учетом этого налога, не предусмотрен.
Чиновники давали по этому поводу соответствующие разъяснения в письмах Минфина от 27.06.2013 № 03-11-11/24460, от 05.03.2013 № 03-07-11/6648.
ФНС России в письме от 16.03.2015 № ГД-4-3/4136@ пришла к выводу, что НДС, относящийся к ОС, приобретенным и введенным в эксплуатацию в период УСН, к вычету при исчислении НДС, подлежащего уплате в бюджет, не принимается.