ИП владеет домом (ИЖС), но в нем не проживает, ИП решил сдать в аренду одной организации этот дом для встречи гостей, проведения мероприятий, отдыха своих контрагентов и сотрудников. Вопрос: законно ли это, ведь дом это не коммерческая недвижимость?
Приветствуем вас, Наталья!
Если речь идет о частном жилом доме, то у вас есть значительное преимущество, чем у владельца квартиры в МКД.
В России магазины, салоны красоты, аптеки открываются в собственных жилых домах, поскольку владельцы бизнеса уже имеют такие помещения - они в них живут.
Собственник может распоряжаться жилым помещением по собственному усмотрению, в том числе для предпринимательства, однако в применении ст. 17 ЖК РФ есть ряд практических нюансов.
Частные жилые дома имеют значительное преимущество перед квартирой - они располагаются на земельном участке. При использовании индивидуального жилого дома в предпринимательской деятельности необходимо помнить о назначении земельного участка, на котором он находится.
В основном, судебная практика складывается в пользу собственников, только не нужно нарушать права третьих лиц, тогда все будет нормально. Приведем несколько судебных решений в пользу собственников.
Истец обратился в Арбитражный суд Тверской области (дело № А66-5217/2018) с требованием признать жилые дома самовольными постройками и снести данные постройки в связи с тем, что участок используется не в соответствии с целевым назначением: дом, расположенный на участке, является гостиницей. Ответчик указывал, что возведенные жилые дома соответствуют основному виду разрешенного использования земельного участка - для обслуживания и эксплуатации дома, дома он использует для собственного проживания. Согласно договорам найма предоставляется возможность проживания в доме без оказания гостиничных услуг, а ограничений, кроме размещения промышленных производств, не установлено. Суд согласился с доводами ответчика и отказал истцу в заявленных требованиях.
По общему правилу нет запрета на осуществление предпринимательской деятельности в жилом помещении. Данную позицию подтвердил Арбитражный суд Уральского округа (дело № А60-66148/2017): жилищное и гражданское законодательство не содержит запрета на осуществление предпринимательской деятельности. Сдача внаем жилого дома не позволяет сделать вывод о целевом использовании земельного участка, использование участка устанавливается органом местного самоуправления. В связи с этим правила проживания дачного партнерства, содержащие запрет использовать домовладение и территорию поселка для ведения предпринимательской деятельности, запрет въезда автотранспорта на территорию, признаны противоречащими действующему законодательству.
Арбитражный суд Кемеровской области (дело № А27-12195/2014) отказал в удовлетворении требования о сносе самовольной постройки, поскольку право собственности на жилой дом зарегистрировано в установленном порядке, а собственник (ответчик) не злоупотребил своим правом, открыв в жилом доме магазин: являясь собственником жилого дома, приобретенным по сделке, он вправе проводить его реконструкцию и использовать для ведения предпринимательской деятельности.
Истец, Администрация города, обратился в Арбитражный суд с требованием о сносе самовольных построек, которые находятся в собственности у ответчика и используются им как коттеджный комплекс (предоставляются услуги временного проживания). Суд первой инстанции отказал в иске в связи с пропуском срока исковой давности. Пятнадцатый Арбитражный апелляционный суд (дело № А32-38390/2018) утвердил решение, рассмотрев вопрос по существу: по смыслу закона не может быть признана самовольной постройка, право на которую зарегистрировано в установленном порядке, исключительно по причине отсутствия разрешения на строительство. При этом осуществление ответчиком деятельности в виде сдачи жилых помещений внаем само по себе не может свидетельствовать о самовольном характере строительства объекта.
Октябрьский районный суд г. Ростова-на-Дону в решении по делу № 2-617/2019 отказал в удовлетворении иска, указав, что для трудовой деятельности ответчиками перестроена только часть домовладения, которая имеет вспомогательный вид разрешенного использования, разрешение на реконструкцию не требуется на основании ст. 51 ГрК РФ.
Есть риск полвышения коммунальных тарифов.
См. например:
Правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации (Постановление № 14340/11) критерием отнесения потребителей к группе “население” является использование электрической энергии на коммунально-бытовые нужды и неиспользование для осуществления коммерческой (профессиональной) деятельности.
В Арбитражный суд Республики Алтай (дело № А02-964/2018) обратился истец, ресурсоснабжающая организация, с иском о взыскании денежных средств - упущенной выгоды, возникшей в связи с применением для расчета платы тарифа категории “население” вместо тарифа “прочие потребители”. Судебный орган мотивировал свое решение следующими фактами. Собственник домовладений является индивидуальным предпринимателем, ст. 17 ЖК РФ предоставляет возможность собственнику использовать помещение для предпринимательства. Основанием для удовлетворения иска и применения тарифа “прочие потребители” является доказанный факт использования собственником жилых помещений в качестве нежилых (сдача жилья внаем, ресторан, гостиничное обслуживание).
Арбитражный суд Республики Алтай по делу № А02-1212/2017 удовлетворил требования истца. Сетевая компания обратилась в суд для взыскания коммунальных платежей по жилому зданию, фактически используемому как гостиница, применив тариф “прочие потребители”. Суд удовлетворил иск, указав следующее. Договором аренды жилой дом передан юридическому лицу для организации отдыха, туризма, досуга граждан. По своему функциональному назначению жилой дом, включающий в себя изолированные помещения, фактически является гостиничным зданием, а не жилым домом и используется не для проживания, а для оказания гостиничных услуг. Исходя из положений ст. 23 ФЗ “Об электроэнергетике”, п. 67 Постановления Правительства № 1178 “Основы ценообразования…” юридически значимым обстоятельством является использование дома для осуществления коммерческой деятельности.
Есть специфика. связанная с рекламой, тут нужно согласовать с местными органами власти рекламу и понять их позицию.
В отношении земельных участков, жилые дома на которых используются в коммерческих целях, может быть применена повышенная ставка земельного налога, так указал Арбитражный суд Северо-Кавказского округа в Постановлении по делу № А32-18787/2018, отказывая истцу в применении ставки налога для участков индивидуальной жилой застройки. Земельный участок использовался истцом для постройки ряда частных жилых домов в целях последующей продажи.
Лучше так не ставить вопрос, дело в том, что мы не суд, не прокуратура и правоохранительные органы, даже они осторожно применяют термин “законность”. Нам кажется, что лучше говорить о практической направленности и приемлимости того или иного решения, т.к. лучше думать о бизнесе и интересах, также оценивать риски.
Спасибо за развернутый и подробный ответ!
1 лайк