Добрый день ! У нас ИП на УСН в 2025 г. Приобрели коммерческую недвижимость , которая по договору купли- продажи ниже чем лимит по основным средствам (200 млн) , сдали в аренду, платим налоги по УСН 6%. Все хорошо 
а вот далее вопрос: В 2026 году у нас появится еще недвижимость и по стоимости приобретения в совокупности , вся недвижимость будет свыше 200 млн., но сдаваться часть пока не будет. В какой момент мы слетаем с усн? и что значит этот порог : стоимость по договору или кадастровая ??
Лимит 200 млн смотрится не «по договору» и не «по кадастровой», а именно по остаточной стоимости основных средств в бухучёте. То есть то, что у вас в балансе висит: первоначалка минус амортизация.
Если в 2025-м вы купили здание и ещё не вышли за лимит — всё ок, сидите на УСН 6%. В 2026-м докупаете ещё объект, и если в результате суммарная остаточная стоимость всех ваших ОС (а не только сдаваемых в аренду) перевалит за 200 млн — слетаете с УСН с начала того квартала, в котором перевалили.
То, что часть недвижимости пока простаивает, роли не играет — учитываются все основные средства, которые стоят на учёте.
Кадастровая стоимость тут вообще ни при чём — она важна для налога на имущество, но для лимита УСН считают только бухбаланс.
Так что совет: контролируйте именно остаточную стоимость в учёте, а не суммы в договорах или кадастр. И заранее подумайте — может, лучше часть объектов держать на отдельном юрлице/ИП, если критично остаться на УСН.
1 лайк
А если мне те новые, повесить как на кап вложения типа ремонт надо делать , пока они не пригодны к сдаче
Ага, классическая «хитрость» 
Если вы покупаете объект и ставите его не сразу в «Основные средства», а на 08 счёт («вложения во внеоборотные активы») как капитальные вложения — то до момента, пока вы не примете его в состав ОС (акт ввода в эксплуатацию), в лимит 200 млн он не попадает.
То есть формально: пока объект числится как «капвложения» — он не считается ОС, и, значит, не участвует в подсчёте остаточной стоимости для УСН. Как только сделали ремонт, подписали акт ввода — всё, теперь это ОС, и в лимит оно сразу влетает.
Тут два нюанса:
-
налоговая может смотреть, не «зависли» ли ваши объекты на 08 слишком долго и реально ли там идёт ремонт;
-
если у вас цель только оттянуть момент слёта с УСН — это работает, но ненадолго, потому что в какой-то момент объект придётся всё равно ввести в эксплуатацию.
В общем, как временная мера — да, вариант. Но как постоянное решение — не спасёт
Огромное спасибо ! Вы подтвердили мои мысли 
1 лайк