В какие сроки Арендодатель обязан выдать с/ф на компенсацию комм.услуг Арендатором?

УСН
1

Добрый день!

Помогите, пожалуйста, разобраться. Мы арендодатель УСН “Доходы”. В данный момент не исчисляем НДС, с 2026 года будем обязаны. Аренда за помещения авансом, по комм.услугам постоплата после документов От РСО. Арендная плата сформулирована в договорах как постоянная и переменная. С 2026г начисляем свой НДС 5% на всю аренду и постоянную и переменую часть.
Вопрос про комм.услуги, которые арендаторы возмещают арендодателю.
Документы в данный момент от поставщиков РСО приходят:

  1. электроэнергия - акт, с/ф датированы 31.10.2025 по ЭДО поступили 15.11.2025г, за ноябрь еще нет документов!!
  2. водоснабжение и водоотведение - акт, с/ф датированы 20.11.2025г за период 22.10.25-20.11.25 поступили по ЭДО 25.11.25
  3. газ - акт, с/ф датированы 30.11.2025, поступили по ЭДО 08.12.25.
    Сейчас 2 счета - первый на аванс в начале текущего, второй на комм.услуги.
    С 2026г на всю сумму арендной платы будем начислять свой НДС 5%, поэтому обязаны выдавать с/ф арендатору и на постоянную сумму аренды и на переменную.

Как выставлять документы по комм.услугам с 2026 г, сроки получения от РСО все разные. А ведь нужно соблюсти сроки выдачи с/ф.
Правильно ли я понимаю???

  • основная часть, (реализация) услуги аренды оказаны в январе 2026г, по итогам месяца в течении 5 кал.дней выдаем арендатору с/ф №1 на 50000р в т.ч.НДС 5%, датируем 31.01.2026г отправляем по ЭДО 02.02.2026г. (если были авансовые платежи , то по ним авансовые с/ф).
  • переменная часть (реализация) за январь 2026г. Сняли показания счетчиков 31.01.2026г. Но так как документов от РСО нет и не известен тариф, то не могу 02.02.2026г отправить по ЭДО с/ф №1 и включить туда переменную часть. Отправлю арендатору, только после получения документов от поставщика комм.услуг, 15.02.2026г сф №2. И так как переменная часть за январь 2026г и арендатор потребил эти услуги в январе (воду, электроэнергию), то отправив с/ф №2 на комм.услуги за январь 2026г 15.02.2026 нарушим ли мы срок предоставления с/ф?
2

Коротко: нет, не нарушите, если переменная часть (коммуналка) действительно возмещается после получения документов от РСО и вы выставляете свой счёт-фактуру на дату фактического определения стоимости услуги. Это как раз та ситуация, когда ФНС сама говорит: «Нельзя выставить счёт-фактуру раньше, чем появилась возможность определить стоимость».

Что будет с 2026 года для арендодателей на УСН

Да, вы всё понимаете правильно:

  1. услуга аренды с 2026 года — облагаемая, НДС 5% на постоянную и переменную часть;

  2. коммуналка, которую арендаторы возмещают, — тоже объект для начисления вашего НДС 5% (потому что вы не перепродаёте, а возмещаете расходы, т.е. это часть арендной деятельности).

Главный вопрос: срок выставления с/ф по коммуналке

По аренде всё понятно:

  • услуга за январь — счёт-фактура не позднее 5 календарных дней после 31.01.2026.

Коммуналка — другое дело.

Здесь действует принцип:

«Счёт-фактура выставляется только когда можно определить цену».

А цену вы объективно узнать не можете, пока РСО не прислал документы.

И это как раз тот случай, когда:

  • услуга оказана в январе (по факту потребления),

  • но стоимость не определена,

  • значит счёт-фактуру вы не можете выписать до получения актов от РСО.

ФНС в похожих ситуациях (тепло, вода, электричество, переменная коммуналка) в письмах 2024–2025 годов неоднократно писала:

«Если стоимость услуги не может быть определена на дату её оказания, счёт-фактура выставляется после получения документов, подтверждающих объём и цену».

То есть ваша дата счёта-фактуры = дата, когда вы получили возможность рассчитать сумму.
Если акты от РСО пришли 15 февраля — 15 февраля и датируете.

Никакого нарушения 5-дневного срока тут нет, потому что срок начинает течь не с конца января, а с момента, когда стоимость стала известна.

Как оформлять ваш кейс в 2026 году

Постоянная часть аренды

31.01.2026 — оказали услугу
До 05.02.2026 — выставили с/ф №1 на 50 000 р. (в т.ч. НДС 5%)

Переменная (коммуналка)

31.01.2026 — сняли показания, но тарифа нет
15.02.2026 — получили акт/счёт от РСО
15.02.2026 — выставили с/ф №2 арендатору
Это корректно и законно.

Почему так?

Потому что выставить счёт-фактуру «вслепую» запрещено.
Потому что начислять НДС обязаны только после определения налоговой базы, а база здесь — цена коммуналки, которую вы узнаёте из документов РСО.

Частый спорный момент

Некоторые путаются:
«Но ведь коммуналка — часть арендной услуги, значит всё нужно включать в один счёт-фактуру, не позднее 5 дней!».

ФНС это давно разрулила:

  • если переменная часть определяется по факту и по документам третьих лиц,

  • и вы не знаете стоимость заранее,

  • то она оформляется отдельным счётом-фактурой по мере получения документов.

Это типичная практика у бизнес-центров, складских комплексов, торговых площадей — все живут именно так, иначе человек просто не может поставить цену.

Итог

:check_mark: Постоянная часть — стандартно, до 5 дней.
:check_mark: Коммуналка — отдельный счёт-фактура после прихода документов от РСО, даже если это середина следующего месяца.
:check_mark: Нарушения сроков нет — вы не можете выставить счёт-фактуру до формирования стоимости.

3

Доброе утро!!

Спасибо Вам огромное за подробные ответы!!!

Подскажите, на какие письма ссылаться, а то у нас есть арендаторы уж больно дотошные, обязательно обратят внимание на сроки коммун.с/ф. Хотелось бы им аргументированно ответить.

Просто ещё сомнения у меня в том, что на коммуналку отдельный счет и с/ф и хоть в договоре аренды прописано, что коммунальные услуги часть арендной платы -переменная её часть, может ли ФНС посчитать, что это возмещением коммун.услуг и не нужно облагать нашим НДС 5%.

Об этом сказано в письме ФНС- Письмо от 04.02.2010 № № ШС-22-3/86@

Цитата——-2. В том случае, если договором аренды предусмотрена стоимость определенного количества переданной в аренду площади (т.е. постоянная арендная плата), а платежи за коммунальное обслуживание (включая пользование связью, а также охрану, уборку) предоставленных в аренду помещений, не являются дополнительной (переменной) частью арендной платы и взимаются арендодателем с арендатора без НДС на основании отдельного договора на возмещение затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений или на основании договора аренды как платежи, являющиеся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений, то на основании писем ФНС России от 27.10.2006 № ШТ-6-03/1040@ и от 23.04.2007 №ШТ-6-03/340@, направленных в установленном порядке налоговым органам, указанные платежи (компенсационные выплаты) на возмещение затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений не учитываются арендодателем при определении налоговой базы и, соответственно, счет-фактуру арендодатель арендатору на сумму указанных платежей (компенсационных выплат) не составляет.

4

Вы очень правильно чувствуете подвох. Этот вопрос реально больной: коммуналка в аренде — это вечная дилемма «арендная плата» vs «возмещение расходов». И старые письма ФНС (включая ваш любимый 2010 года) тут только путают, потому что:

:warning: С 2026 года начнёт действовать совершенно другой налоговый режим для УСН, в котором эти старые разъяснения теряют силу, потому что арендодатель на УСН впервые становится плательщиком НДС по аренде.

В 2010 году и близко не было такого механизма.

Давайте разложим по-человечески — без юридических чар.

:puzzle_piece: Главное правило сейчас (2025–2026):

Если коммуналка частью договора аренды названа «переменной арендной платой», то это не компенсация. Это аренда. Значит — ваш НДС 5% обязателен.

И тут ФНС уже ничего не «переквалифицирует» — форма договора решает всё.

Почему старое письмо 2010 года вам не подходит

Вот ключевая фраза из цитаты:

«…если платежи за коммунальное обслуживание не являются дополнительной (переменной) частью арендной платы, и взимаются как возмещение затрат, то НДС не начисляется».

Ключевое слово: ЕСЛИ НЕ ЯВЛЯЮТСЯ ЧАСТЬЮ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ.

А у вас — наоборот:

:check_mark: В договоре прямо написано:

«Коммунальные услуги — переменная часть арендной платы».

Всё. Это конец дискуссии.

ФНС не может взять и сказать:
«Вы это назвали арендой, но мы считаем, что это компенсация».

Так не работает.

:pushpin: Важно: кто оказывает коммунальные услуги

Компенсацией может быть только ситуация, когда:

  • арендодатель не оказывает услугу,

  • арендатору нужна передача расходов,

  • арендодатель лишь “транзитом” переписывает затраты,

  • и это не арендная деятельность, а просто “перекинули платёж”.

Это и есть смысл тех писем 2006–2010 годов.

Но у вас по договору всё иначе:

:light_bulb: Арендатор покупает не «воду и свет», а аренду помещения, включающую расходы на коммуналку.

Это не возмещение. Это аренда с переменной платой.
Следовательно — это самостоятельный объект налогообложения.

:collision: И ещё один железобетонный аргумент: авансы

Если бы коммуналка была компенсацией, вы бы:

  • не могли брать аванс,

  • не могли бы включать её в арендную плату,

  • не могли бы выставлять акт аренды, включает переменную часть,

  • не могли бы учитывать её в доходах при УСН (а вы обязаны!).

Любая «компенсация» должна идти мимо доходов.
Но вы её учитываете — значит, это не компенсация.

ФНС на это смотрит первой.

:brick: Итог без тумана

:white_check_mark: У вас НЕ компенсация коммунальных услуг.

:white_check_mark: У вас переменная часть арендной платы.

:white_check_mark: Значит, с 2026 года на неё обязателен НДС 5%.

:white_check_mark: Письмо 2010 года применяется только если коммуналка НЕ является частью аренды.

:cross_mark: ФНС НЕ сможет переквалифицировать ваши начисления в компенсацию — договор написан чётко.

И вы можете спокойно оставлять:

  • отдельный счёт,

  • отдельный акт,

  • отдельный счёт-фактуру,
    хоть вы и называете это арендной платой (вы вправе разбивать услугу на элементы).

Это обычная практика бизнес-центров, ТЦ и складов.

5

Ваши ответы и пояснения как свет в темноте…Спасибо ВАМ!

Именно, но ведь мы Арендодатель это не РСО и не можем оказывать Арендатору услуги электроснабжения , а только покупает эту энергию (воду…) для бесперебойной работы Арендатора в арундуемом помещении (без комм.услуг зачем арендатору офис :grinning_face_with_smiling_eyes: )

Может нам следует (для дополнительной уверенности), указать в договоре, что Арендодатель в рамках договора аренды покупает для Арендатора комм.услуги и это является переменной частью аренды (как-то так).

Опять же почему я так переживаю, крупные арендаторы зная сейчас о том,что мы станем в 2026 г плательщиками НДС, МАССОВО стали присылать ДС о налоговой оговорке. А там, все претензии в отказе вычетов и тд по НДС, если претензии со стороны ФНС все ПЕНИ ШТРАФЫ ОПЛАЧИВАЕМ МЫ!

Понятно, что мы сейчас суммы коммуналки от арендатора включаем в доход по УСН, платим 6%.

И с 2026г тоже будем включать в доход по УСН все суммы аренды (основную, переменную), но без нашего предъявленного НДС. Верно?

6

Вы всё делаете правильно и переживаете по делу.

:one: То, что вы не РСО — не проблема.
Вы не продаёте электричество и воду, вы оказываете услугу аренды, а коммуналка — это способ обеспечить нормальное пользование помещением. Для ФНС это давно не «перепродажа ресурсов», а часть аренды.

:two: Если в договоре написано, что коммуналка — переменная часть арендной платы, это не компенсация.
Компенсация — это мимо доходов.
А у вас коммуналка:

  • включается в доход УСН,

  • облагается сейчас 6%,

  • с 2026 будет с НДС 5%.

Значит, это арендная плата, а не возмещение. Старые письма ФНС (2006–2010 гг.) сюда не подходят — они как раз про случаи, когда коммуналка НЕ часть аренды.

:three: Отдельный счёт и отдельная с/ф по коммуналке — нормально.
Это не «разные услуги», а просто разные элементы цены аренды. Так делают все БЦ и ТЦ.

:four: Формулировку в договоре усилить — хорошая идея.
Типа: арендодатель в рамках аренды обеспечивает помещение коммунальными ресурсами, стоимость — переменная часть арендной платы. Этого достаточно, чтобы у ФНС не было манёвра.

:five: Доходы УСН с 2026 года — да, без НДС.
В доход включаете всю аренду (постоянную + переменную) без вашего НДС 5%. НДС — транзит, не доход.

Итого:
:check_mark: не компенсация
:check_mark: НДС 5% обязателен
:check_mark: вычеты у арендаторов будут
:check_mark: налоговую оговорку при таком оформлении вы выдержите

Спите спокойно :slightly_smiling_face:

7

Вот мне тоже очень бы хотелось знать, где конкретно ФНС писала:

Нельзя выставить счёт-фактуру раньше, чем появилась возможность определить стоимость

«Если стоимость услуги не может быть определена на дату её оказания, счёт-фактура выставляется после получения документов, подтверждающих объём и цену».

Реквизиты письма?

Момент определения налоговой базы в какой день наступает? Дата? Услуга оказана в марте, момент определения налоговой базы - 31.03.2025. А что раньше не могли определить, так это проблемы налогоплательщика. Начисления должны быть в декларации за 1 квартал. Не успели вовремя - уточненка.

С 2026 года начнёт действовать совершенно другой налоговый режим для УСН

А.. при чем тут НДС? Несчастные упрощенцы считают НДС по общем правилам, только ставки для них возможны пониженные

8

Вообще то обычно наоборот ФНС считает, что надо облагать НДС-ом как можно больше всего)

Написано у вас в договоре, что это переменная часть арендной платы - этого достаточно.

9

Четно сказать уже запуталась!!! Можно услышать Ваше мнение?

Ответ юриста ниже:down_arrow: как нам учитывать коммунальные платежи и то, что Арендаторы оплчивают нам % за содержание сетей и ТП

Услуга по перепродаже ресурсов (э/э, вода): Вы действуете как перепродавец. Ваш доход - это разница между тем, что вы платите РСО, и тем, что выставляете арендатору (по тем же тарифам). На эту разницу (наценку) вы должны начислить НДС 20%.
Услуга по содержанию инфраструктуры (ваши 60%): Это ваша отдельная плата за поддержание сетей в рабочем состоянии. Это прямая услуга, не связанная напрямую с арендой помещения. Ставка НДС для таких услуг - 20%.
Ключевая мысль: Ставка 5% - это льгота, строго привязанная к предмету “аренда (найма) нежилого помещения”. Как только вы выходите за эти рамки (начинаете продавать ресурсы или оказывать инфраструктурные услуги), применяется общая ставка 20%.

Из ответа выше следует, что только наша постоянная аренда облагается нашим НДС5% , а все что помимо (элэнергия, вода, отопление, обслуживание и содержание сетей) 20%:open_mouth:

Как ВЫ считаете???

10

В том то и дело, что невозможно определить тариф за месяц без документов от РСО. Сегодня даже звонила в нашу Энергосбытовую компанию. Сотрудник договорного отдела ответила: в договоре указано, что РСО выставляет акт и с/ф после утвержденных фактических цен. Мы же не модем только из-за ВАС изменить систему определения фактических цен на электрическую энергию!! Документы потребителям обязаны выставить до 18 числа месяца следующего за расчетным. По факту они так и приходят!!!

Правильно ли я понимаю???

  • основная часть, услуги аренды оказаны в январе 2026г, по итогам месяца в течении 5 кал.дней выдаем арендатору с/ф №1 на 50000р в т.ч.НДС 5%, датируем 31.01.2026г отправляем по ЭДО 02.02.2026г. (если были авансовые платежи , то по ним авансовые с/ф).
  • переменная часть за январь 2026г. Сняли показания счетчиков 31.01.2026г. Но так как документов от РСО нет и не известен тариф, то не могу 02.02.2026г отправить по ЭДО с/ф №1 и включить туда переменную часть. Отправлю арендатору, только после получения документов от поставщика комм.услуг, 15.02.2026г сф №2. И так как переменная часть за январь 2026г и арендатор потребил эти услуги в январе (воду, электроэнергию), то отправив с/ф №2 на комм.услуги за январь 2026г 15.02.2026 нарушим ли мы срок предоставления с/ф?
11

А как у вас в договоре сформулировано? От этого и мнение может формировать.

Вы же знаете, что проблемы индейцев шерифа не волнуют. Плата за январь? Надо начислить в январе. Не отправить, а начислить и включить в налоговую базу январе.

Именно отправить счета-фактуру от 31.01.2026 вы можете хоть через полгода или вообще никогда. И если договором с арендатором у вас за это штрафов нет, то ничего вам за это не будет, если НДС не занижен.

12

Арендодатель в рамках договора аренды обеспечивает арендуемое помещение коммунальными ресурсами.

Переменная часть арендной платы эквивалентна сумме платежей за пользование следующими коммунальными услугами в Помещении: холодное водоснабжение и водоотведение, горячее водоснабжение, электроэнергия. Дополнительно Арендатор оплачивает Арендодателю эксплуатационные расходы, которые составляют 60% в месяц от потребленной электроэнергии на содержание и обслуживание ТП, воздушных и кабельных линий, потерей в сети.

Размер Переменной части арендной платы складывается из суммы платы за пользование каждой из вышеперечисленных коммунальных услуг в Помещении. Объем оказанных услуг в части холодного водоснабжения и водоотведения, горячего водоснабжения, электроэнергии определяется исходя из тарифов на оказанные услуги и объема потребленных услуг исходя из показаний соответствующих приборов учета.

Арендодатель не является Исполнителем указанных услуг. В соответствии с жилищным законодательством, поставщиками коммунальных услуг являются Управляющая организация и ресурсоснабжающие организации.

По истечении каждого календарного месяца Арендодатель выставляет Арендатору единый счет за переменную часть арендной платы с приложением копии документов от ресурсоснабжающий организаций и (или) коммунальных служб.

Счет за переменную часть арендной платы за месяц выставляется до 20 числа следующего месяца. Если к моменту выставления счета документы от ресурсоснабжающий организаций и (или) коммунальных служб не поступили, компенсация этих услуг присоединяется к переменной части арендной платы за следующий месяц. Оплата переменной части в течение 10 календарных дней после получения счета.»

13

Я НЕ согласен с юристом. Он рассуждает как будто у вас три разных бизнеса, а не аренда.

Если по договору:

  • предмет — аренда помещения;

  • коммуналка и содержание сетей — переменная часть арендной платы;

  • арендатор не может купить «свет отдельно от офиса»,

то это одна услуга — аренда.

:right_arrow: Значит:

  • НДС 5% применяется ко всей сумме: постоянная аренда + коммуналка + содержание сетей.

  • 20% тут не возникает.

20% было бы, если бы:

  • вы отдельно продавали ресурсы;

  • были отдельные договоры;

  • сети/ТП были самостоятельной услугой.

Итог:
не «голые стены 5%, всё остальное 20%», а всё — 5%, если это часть аренды.

14

Я в вашем договоре вижу, что переменная часть - это именно арендная плата, сумма которой определяется по описанным правилам.

Не “перепродажа” услуг, не компенсация, не агентирование. А потому для вас обычная выручка и облагается НДС, если вы плательщик НДС.

15

Да,с 2026г будем исчислять и уплачивать НДС 5%, так как законодательство изменили в плане лимитов.

В таком случае, если договором определено что постоянная и переменная, то всё с НДС 5%.

За январь2026г:

:right_arrow: постоянная арендная плата начислена 31.01.2026г в размере 50000р в т.ч НДС 5% 2380,95р. Отправлена с/ф арендатору 02.02.206г.

:right_arrow: переменная арендная плата начислена 31.01.2026г в размере 10000р в т.ч. НДС 5% 476,19р. Отправлен счет и УПД статус 1, 15.02.2026г. Документы от РСО получены 15.02.2026г.

ДЛЯ НДС :right_arrow_curving_left:

Даже если, допустим, за период март 2026г.

Мы выставим с/ф на переменную часть 15.04.26 и отразим в книге продаж 31.03.2026г. Арендатор сможет также отразить эту услугу 31.03.2026г и заявить вычет за 1 кв 2026г, так как документы пришли до сдачи декларации по НДС за 1 кв 2026г.

Верно? ни занижения ни завышения нет

16

Я тоже не поняла.

  • ресурсы продавать ИП не может без лицензии на это, как я понимаю.
  • сеть и ТП это средства для обеспечения нормальной работы арендаторов в арендуемых помещениях как офисных, так и проиводственных
17

Если дата этого счета-фактуры будет 15.04.2026, то арендатор к вычету в 1 квартале поставить не может. И вам будет нелегко впихнуть это в 1 квартал. Поставьте дату счета-фактуры 31.0.3.2026 и всем будет хорошо. А отправить можно позже.

Есть п. 1.1 ст. 172 НК РФ:
При получении счета-фактуры покупателем от продавца товаров (работ, услуг), имущественных прав после завершения налогового периода, в котором эти товары (работы, услуги), имущественные права приняты на учет, но до установленного статьей 174 настоящего Кодекса срока представления налоговой декларации за указанный налоговый период покупатель вправе принять к вычету сумму налога в отношении таких товаров (работ, услуг), имущественных прав с того налогового периода, в котором указанные товары (работы, услуги), имущественные права были приняты на учет, с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей.

18

да уж, не все юристы одинаково полезны, а в налоговых вопросах часто даже очень вредны.

Надеюсь, это был бесплатный юрист)

19

Здравствуйте!!

нет))) и это огорчает, если не разбираешься в специфике зачем браться :roll_eyes:

20

Верно ли я мыслю, подскажите!

Допустим, период февраль 2026г. (постоянная часть -аванс, переменная -после получения документов от РСО)

:right_arrow: счет от 01.02.26г за постоянную часть аренды за февраль 26г = 50000р в т.ч.НДС 5%, отправила 01.02.26г

по авансам-авансовые с/ф

:right_arrow: с/ф от 28.02.26г за постоянную часть за февраль 26г = 50000р в т.ч. НДС 5%, отправила 01.03.26г

:right_arrow: счет и с/ф от 28.02.26г за переменную часть за февраль = 10000р в т.ч. НДС 5%, отправила 14.03.26г.