Добрый день! Ситуация: застройщик строит 3 очереди, привлекает ДС дольщиков, согласно 214-ФЗ, в ДДУ указан конкретный объект и дом (очередь), в котором дольщик приобретает квартиру. Застройщик одновременно несет расходы по 3 очередям, некоторые расходы являются общими и делятся пропорционально прямым расходам, также застройщик привлекает денежные средства банка по проектному финансированию. Вопрос: является ли нецелевым расходованием денег выплата заработной платы работников АУП, налогов, аренды офиса за счет кредита только одной очереди строительства?
Добрый день!
Считаю, что нарушений вы не допускаете.
Вы на основании одного разрешения на строительство возводите три дома (очереди).
И, по Закону № 214-ФЗ
Статья 18. Использование денежных средств застройщиком
- По расчетному счету застройщика могут осуществляться операции по зачислению и списанию денежных средств в соответствии с настоящим Федеральным законом. Денежные средства с расчетного счета застройщика могут использоваться только в следующих целях:
- уплата налогов, сборов и иных обязательных взносов, уплачиваемых в бюджет соответствующего уровня бюджетной системы Российской Федерации и (или) государственные внебюджетные фонды в порядке и на условиях, которые определяются законодательством Российской Федерации, в том числе штрафов, пеней и иных санкций за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по уплате налогов, сборов и иных обязательных взносов в бюджет соответствующего уровня бюджетной системы Российской Федерации и (или) государственные внебюджетные фонды, а также административных штрафов;
- оплата труда при условии одновременной уплаты соответствующих налогов, страховых взносов в Фонд пенсионного и социального страхования Российской Федерации, Федеральный фонд обязательного медицинского страхования в случае, если уплата таких налогов и взносов предусмотрена федеральными законами;
- оплата иных расходов, в том числе расходов на рекламу, коммунальные услуги, услуги связи, затрат, связанных с арендой нежилого помещения в целях обеспечения деятельности застройщика, включая размещение органов управления и работников застройщика, а также их рабочих мест и оргтехники.
А вести раздельный учет таких расходов по каждой очереди даже теоретически невозможно.
Так что привлечь вас к ответственности за нецелевое использование средств дольщиков практически нельзя.
Нет, у нас на каждую очередь отдельное РС!
Мне кажется, что ничего страшного тут тоже нет.
Смотрим п. 1.1 ст. 3 Закона № 214-ФЗ.
1.1. Застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) одного или нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, в соответствии с проектной документацией при условии, что строительство (создание) указанных многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости осуществляется в пределах одного разрешения на строительство, либо в пределах нескольких разрешений на строительство в соответствии с градостроительным планом земельного участка или утвержденным проектом планировки территории, либо в пределах одного или нескольких разрешений на строительство на одном или нескольких земельных участках, расположенных в границах территории, в отношении которой заключен договор о комплексном развитии территории (далее - несколько разрешений на строительство).
По-моему, как раз ваша ситуация?
Но мое мнение, хочу напомнить - не истина в последней инстанции.
К сожалению, учет долевого строительства ведется не по законодательству и нормативным актам, а по письмам Минфина и ФЫНС, а также по арбитражной практике.
А там столько наворотили, и столько противоречий накопилось…
Поэтому если ваши налоговики будут придерживаться другого видения проблемы, чем мы с вами, то только через суд.
Нет, у нас 1 очередь строительства = 1 РС, в ДДУ указано: целью привлечения денежных средств Участника долевого строительства для возмещения затрат на строительство Многоквартирного дома, и возникновением у Участника долевого
строительства права собственности на Объект долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в Многоквартирном доме.
Основанием для заключения договора является: Разрешение на строительство этого МКД со ссылкой Проектную декларацию. В проектной декларации, соответственно, не весь микрорайон, а только этот МКД
Но всё это в рамках одного градостроительного плана, как я понял?
Тот же п. 1.1 ст. 3
в пределах нескольких разрешений на строительство в соответствии с градостроительным планом земельного участка или утвержденным проектом планировки территории, либо в пределах одного или нескольких разрешений на строительство на одном или нескольких земельных участках, расположенных в границах территории, в отношении которой заключен договор о комплексном развитии территории (далее - несколько разрешений на строительство).
ТО есть микрорайон в целом вы строите (или будете строить)?
А РС выдают по каждому дому отдельный.
Если так, то думаю, прицепиться не должны.
Сергей, у нас нет договора КРТ, и я об этом не писала. И нет нескольких разрешений в ДДУ. У нас все просто, 1 объект = 1 РС, в ДДУ ссылка только на это РС, других нет. Никаких масштабных планов по документам у нас нет. 1 РС=1 МКД, и только это в ДДУ, все! Но юр. лицо получило 3 таких РС на 3 разных объекта, получая по всем финансирование из банка. Ну представьте, что это дома в разных районах города)
Но если строго по закону, то по последнему абзацу того же п. 1.1 ст. 3 Застройщик не вправе одновременно осуществлять деятельность по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) указанных в настоящей части объектов недвижимости по нескольким градостроительным планам земельного участка или утвержденным проектам планировки территории либо по нескольким договорам о комплексном развитии территории.
То есть, как я понял (но могу и ошибаться), в теории вы не имеете право одновременно строить три дома в разных районах города.
Может быть, что это и засада.
И, опять только в теории, какие-нибудь проверяющие, только не знаю, кто конкретно, на вас могут и наехать.
Но еще раз повторю, в долевом строительстве такой хаос царит, что прогнозировать какой-то результат невозможно.
Всё зависит от административного ресурса ваших собственников.
Сергей, если бы застройщик не вправе был привлекать деньги по 3 разрешениям, то банк бы его не профинансировал.
Спасибо за уделенное время
Вот и я об этом.
С одной стороны, вроде бы нарушение законодательства.
Но с другой. уполномоченный банк выдал вам кредит на все три дома по одному договору. Так ведь?
Так что думаю, что если не будет на вас никаких заказных наездов (сам знаете, всякое бывает) то и к вашему учету цепляться не будут.