Возможна ли сдача в аренду недвижимости при покупке в рассрочку?

Клерк.Консультации
, ,
1

Доброго времени.

ООО (покупатель) на УСН с разницы.
Заключен договор о купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа.
Договор от октября 2021 г. Срок рассрочки до 2029 г. Платежи осуществляются регулярно, проценты оплачиваются без опозданий.
Договор купли-продажи недвижимого имущества с рассрочкой платежа заключен между ООО (Покупатель) и Администрацией города Н. (Продавец).
Администрация города (Продавец) также является Залогодержателем данного объекта до полной выплаты Покупателем суммы по договору и процентов по нему.
Ранее в данном помещении было кафе. В настоящее время кафе не функционирует и у ООО (покупателя) новые собственники.

Можно ли сдавать в аренду данный объект недвижимого имущества? (в самом договоре ограничений нет, данный вопрос не оговорен).

Новые собственники ООО планируют снова открыть кафе ресторанного типа с реализацией алкогольной продукции. Планируют обратиться в специализированную организацию для получения лицензии на продажу алкоголя. Нужно ли согласие Администрации города (как продавца и как залогодержателя на объект) для получения лицензии по реализации алкоголя на данном объекте недвижимости (в договоре купли-продажи данного пункта нет)?

В самом договоре купли-продажи указаны разные нормативные акты местного значения, например Решение городской думы города Н., ссылаются на Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ (ред. от 29.12.2022) “Об особенностях отчуждения движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации”.
Будет ли распространятся на данные отношения ФЗ №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 года? (в договоре ссылке на него нет)

3

Приветствуем вас, Олеся!

Да, та как речь идет о залоге невидимого имущества, а это значит, что Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 20.10.2022) “Об ипотеке (залоге недвижимости)” и положения § 3 гл. 23 ГК РФ будут распространяться на ваш договор. Дело в том, что не нужно упоминания закона, чтобы он действовал. Федеральные законы, в том числе кодексы, действуют всегда по правилам закона, а не регулируются договорами. Только диспозитивные нормы законов могут регулироваться договорами и то ограниченно.

Думаем, что с вашей точки зрения этот закон выгоден, т.к. например, в этом законе есть абз. 1 п. 2 ст. 29 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ (ред. от 20.10.2022):

Залогодатель вправе извлекать из имущества, заложенного по договору об ипотеке, плоды и доходы.

Это означает, что и в аренду можно сдать, если нет запрета, не нужно разрешения, если залог, тем более, если у вас уже есть право собственности. То есть сам по себе залог - это обременение (обеспечение), других нет.

Т.е. вы можете и кафе там открыть и т.д., если нет запрета в договоре на это и извлекать доходы, только нужно проверить все требования, т.к. не должно быть школ, общественных зданий и т.д. То что раньше было кафе с алкоголем, это не значит, что и сейчас можно, ситуация могла поменяться.

Этот закон направлен на защиту интересов малого бизнеса, если вы МСП, то вам это выгодно.

1 лайк
4

Большое спасибо, Александр, за подробный и развернутый ответ!

Данный покупатель является МСП.

Сегодня мне удалось прочесть Постановление Администрации города Н. (на который ссылается договор) и там указано, что “…утверждаются условия приватизации муниципального имущества «Помещение Назначение: Нежилое
Наименование: Встроенное помещение Площадь … и адрес”
Правильно ли я понимаю, что Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ (ред. от 18.03.2023) “О приватизации государственного и муниципального имущества” подходит в данном случае?
В частности интересна ст. 31 ФЗ 178, т.к. там говорится про ограничения.

Эти ограничения должны быть закреплены в самом договоре или их можно посмотреть где-то еще (например в выписке на объект недвижимости может быть указано назначение нежилого помещения)?

И еще вопрос: если это приватизация, то закон об ипотеке по прежнему применим к данной сделке? Не исключает ли приватизация ипотеки? (ранее вообще не сталкивалась с вопросами приватизации).

1 лайк
5

Да, в самом договоре, впрочем если будет какой-то нормативно-прововой акт, он не может противоречить договору.

В кадастровых выписках и техпаспортах будут виды назначения земли и зданий, вы, конечно, должны использовать объекты недвижимости по назначению.

Да, эти законы не противоречат друг другу, у них совсем разные предметы регулирования и конечно, будет и ипотека и это по сути приватизация. То есть в вашем случае применяются эти законы.

Да, в ст. 31 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ (ред. от 18.03.2023)“О приватизации государственного и муниципального имущества” говорится об ограничениях, но в этой статье стоит слово “могут”.

Т.е. обременения и ограничения должны быть указаны в договоре, причем о них должно быть известно до заключения, а не после.

6

Поняла. Спасибо!

Вы затронули важный вопрос про расположение кафе-бара “все требования, т.к. не должно быть школ, общественных зданий и т.д.”

Это почитать:
-Закон о регулировании оборота алкогольной продукции;
-СанПин 2.1.2.2645-10;
-Федеральный закон от 22.11.1995 № 171-ФЗ?

Или еще требования где-то закреплены?

1 лайк
7

Да, нужно внимательно читать Федеральный закон от 22.11.1995 № 171-ФЗ
(ред. от 28.04.2023) “О государственном регулировании производства и оборота этилового спирта, алкогольной и спиртосодержащей продукции и об ограничении потребления (распития) алкогольной продукции”.

Также этим законом установлено, что региональные власти также устанавливают ограничения расположения, где расположены точки, где продается алкоголь. Кроме того, устанавливают требования минимальному УК для ООО.

Местные органы власти также могут вводить ограничения.

Т.е. все это нужно смотреть.

1 лайк
8

Благодарю за помощь!

1 лайк