Приобретение недвижимости - ОС или товары?

Здравствуйте. Помогите советом, пожалуйста.
ИП на УСН 6%(возможно, после НГ перейдет на 15%). Занимается приобретением коммерческой недвижимости и сдачей в аренду, а также покупкой и перепродажей коммерческой недвижимости.
Планируется приобретение объекта коммерческой недвижимости и земли, на которой этот объект находится(в ДКП земля и недвижимость продаются отдельно) на кредитные средства. На данный момент в объекте размещены арендаторы, которые, согласно ДКП, перейдут к нам и будут несколько месяцев платить аренду,пока не закончатся сроки их договоров.
В дальнейшем планируется объект поделить на части - что-то продать, что-то оставить себе и сдавать в аренду. Возможно,продано будет всё, пока точно не известно.

  1. Можем ли мы взять объект на товары,если в дальнейшем планируется перепродажа(не известно,удастся ли продать всё), если по договорам аренды нам будут поступать деньги? Ведь если объект приносит экономическую выгоду, мы обязаны отнести его на ОС? Но если планируем перепродать, а арендаторы-не наши, а перешли по ДКП, возможно ли отнесение на товары?
  2. При приобретении объекта и земли на УСН 6% - есть ли разница в плане выгоды для нас - приобретаем мы объект как товар и потом продаем его или приобретаем объект как ОС и потом продаем его? Будет ли играть какую-то роль,если с НГ мы перейдем на 15%?
  3. По налогу на имущество-понятно, платим,только если есть в списках по кадастровой стоимости. А налог на землю? Никогда не сталкивалась с ним. Кто его платит и в каком размере?
  4. Стоимость земли и стоимость недвижимости складываются и берутся к учету одной суммой? Или будет ОС(либо товар)-земля и ОС(либо товар) здание?
  5. Если здание впоследствии будут дробить, то стоимость земли также нужно будет дробить прямопропорционально площадям здания?
1 симпатия

если объект сдается в аренду, то он не м.б. признан товаром, т.к. в данный момент соответствует критериям ОС. А перевод ОС в тоар законодательством не предусмотрен.

нет разницы.

да. Товар выгоднее, т.к. покупную стоимость можно включить в расходы, а при продаже ОС - нет.

Но это касается объектов, которые будут приобретены после перехода на 15%? А этот объект, который приобретаем сейчас - по нему продажная стоимость только в доходы пойдет и все? Покупную уже никак в расходы не возьмем, т.к. приобретался он на 6%?

Но мы же покупаем его для перепродажи, арендаторы нам не нужны. Просто по условиям ДКП вынуждены пока их оставить. Это не играет никакой роли?

это значит, что здание используется как ОС.

Спасибо за ответ! А по 4 и 5 пунктам не подскажете?

А где вы собрались его учитывать при УСН 6%?

Не туда ответила, не получается сообщение удалить.

так для этого без разницы - вместе считать или отдельно. Как по документам получается - так и считайте.

Как же без разницы - если здание амортизируется, а земля-нет?

эээ… где оно у ИП амортизируется?

Одно из многих Письмо № 03-11-11/14646 от 06.03.2019.

1 симпатия

и где там про правила расчета амортизации у ИП?

День добрый. Спорить не буду, в НК прямо написано “организации”. Но может статься придется отстаивать свои аргументы в суде. А если Вы будете продавать ОС до истечения 3 лет (или 10 лет) при Д-Р, как будете править налогооблагаемую базу? Если ведем учет в программе, амортизация начисляется автоматически, времени много не занимает. Хорошего Вам дня.

так в расходы при УСН стоимость ОС включается совсем по иным правилам, чем начисление амортизации в бух.учете организаций.

1 симпатия

Хорошо. Купили новый трактор, заплатили, получили, приняли в эксплуатацию, поставили в расходы. Через 2 года продали. Базу за предыдущие года корректировать не будете?

будете, но пример непонятен.

Как тогда подтверждать свое право на УСН, если не начислять амортизацию? Лимит в 150 млн.по ОС ИП же тоже касается?

1 симпатия

Ну, она же корректируется на основании начисленной амортизации.

1 симпатия

Да как всегда мнения Минфина , налоговой и судов периодически меняются. Если читать НК, там написано для организаций (хотя было бы правильно писать ЮЛ или ЮЛ и ИП, но там своя логика и налогоплательщиками указываются именно организации и ИП, поэтому по логике в подп. 16 п. 3 ст. 346.12 только для организаций (ЮЛ). Если бы у моего ИП лимит ОС превысил 150 млн. думаю я бы и поборолась. А так на вопрос по лимиту отчет по ОС, и вопросов более не имеем.