Продажа юр.лицом здания учредителю по рыночной цене

ООО на УСН. На балансе нежилое здание, которое сдается в аренду. Соответственно с прибыли платится 6% и потом 13% с дивидендов. Есть желание продать здание одному из учредителей, чтобы в дальнейшем платить 6% как ИП. Как определить рыночную цену здания, чтобы у налоговой не возникло претензий? И какие наименее “болезненные” с точки зрения налогов есть варианты?

Еще дело в том, что сейчас кадастровая около 100 тыс.руб за кв.м., многие оспаривают (делают независимую оценку) и снижают примерно в два раза. Но также в городе есть объекты с кадастровой стоимостью ниже раза в три. Год посройки и конструктив здания схожи. Стоит ли поискать такого оценщика, который сделает минимальную оценку?

1 симпатия

Пригласить оценщика.

Вы хотите продать здание . У вас УСН 6% .
В бюджет нужно будет заплатить 6% от цены продажи.
Можно выплатить дивиденды имуществом ( если разрешает Устав), но для организации это те же 6% + НДФЛ участника.

1 симпатия

Оценщики ведь разные. И разброс в оценке может быть большой. Т.е. могу пригласить сколько угодно, и потом выбрать понравившийся отчет?

1 симпатия

Да, только потом и ФНС может, так что в рамках разумного нужно это всё делать.

Не совсем ясно, у вас УСН доходы - минус расходы (1) или
УСН доходы (2)?

Просто во всех регионах разные ставки. И еще есть льготы, а вы пишите “с прибыли”, т.е. это похоже доходы - расходы.

Если у вас УСН доходы - расходы (второй вариант), то может возникнуть так называемая ловушки УСН:

При передаче основных средств (ОС) до истечения трех лет (10 лет при сроке полезного использования более 15 лет) с момента их приобретения, налогоплательщик должен восстановить расходы, связанные с приобретением имущества. Подать уточненную декларацию за период, в котором данные расходы были учтены, и доплатить налог и пени (абз. 14 пп. 3 п. 3 ст. 346.16 НК РФ). В таком случае налогоплательщик вправе уменьшить налог на суммы амортизации, которые начислялись бы при применении общей системы налогообложения на срок использования данного ОС до момента передачи.

О ловушке УСН мы уже писали тут на форуме.

УСН доходы 6% (Владимирская обл.)

1 симпатия

И еще пару вопросов: ООО должно олному из учредителей достаточно большую сумму. Может ли ООО передать часть здания (долю в нем) в качестве отступных, т.е. в счет погашения долга? И какие в этом случае будут налоги? 6% (УСН с дохода) ?

При дарении недвижимости понятно, что у физ.лица возникает ндфл. А у ООО также 6% ?

Может, если учредитель согласен (имхо, долю надо выделять).

Передача в качестве отступного = реализация.

ООО -даритель или одаряемый?

1 симпатия

Даритель